Ich wünsche allen ein schönes Neues Jahr und gute Investments!

Es freut mich teilen zu können, dass der Mythos der „rentablen Immobilie“ auch in 2019 erhalten bleibt. Bisher war ich hauptsächlich in Österreich tätig. Aufgrund von Job/Partnerin sind wir nach dem Studium nach München (und ich somit über die Grenze nach Deutschland) gezogen. Dies hatte zwei Effekte:

1) Es zwang mich meine Immobilien-Investments so zu organisieren, dass ich sie „remote“ -also aus der Ferne – verwalten kann, da ich ja nicht mehr so leicht selbst vor Ort eingreifen könnte.

2) Es eröffnete mir den deutschen Markt, welchen ich aufgrund der steuerlichen Rahmenbedingungen, der veralteten (und somit leicht optimierbaren) Strukturen sowie der  Größe sehr spannend finde!

Nun hat es sich dann voriges Jahr auch endlich ergeben, dass wir unser erstes Investmentobjekt in Deutschland gefunden hatten.

Um welches Objekt handelt es sich?

Das Objekt hat eine Top-Lage in der Mannheimer Innenstadt. Mannheim stellte sich für uns als ein sehr attraktiver Investmentstandort heraus. Die Stadt hat über 300.000 Einwohner, eine brummende Wirtschaft (Bevölkerungswachstum >5% bis 2030, Arbeitslosigkeit <3%). Sie beheimatet zudem auch eine der besten BWL-/Rechtsuniversitäten in Deutschland (Universität Mannheim, FT-Ranking).

Die gefundene Wohnung ist 45m2 (eine optimale Größe für Studenten), liegt in einer der beiden Einkaufsstraßen in der Innenstadt und ist somit optimal an Universität und Bahnhof angebunden. Beim Verkauf war sie – bzw. ist immer noch – unter Marktmiete vermietet, da der vorige Eigentümer sich nicht um regelmäßige Mieterhöhungen gekümmert hat. Der gewünschte, inserierte Preis war uns auf den ersten Blick auf die Brutto-Rendite deutlich zu hoch. Doch wir sahen Verhandlungsspielraum, da sie als vermietete Wohnung für einen Großteil der Kaufinteressenten, nämlich für Eigennutzer, gar nicht in Frage kam. Somit eine potentiell gute Ausgangslage für ein Renditeobjekte. Denn: Der Kaufpreis ist verhandelbar, der Rest nicht!

Die Kalkulation kurz umrissen:

Im ersten Schritt haben wir uns die Brutto-Rendite des Inserats angeschaut, welche bei 3,7% lag (Jahreskaltmiete / Kaufpreis). In unserem Fall war das Objekt für 129.000 EUR inseriert, bei einer monatlichen Kaltmiete von 396 EUR. Aus Erfahrung sind Objekte erst ab rund 5% interessant, da laufende Kosten und Kaufnebenkosten (bei uns ca. 13% des Kaufpreises) die Brutto-Rendite reduzieren.

Gegenangebot nach Besichtigung

Nach Besichtigung der Wohnung, welche unser generelles Interesse bestätigt hat, haben wir den für uns akzeptablen Preis berechnet welcher etwa 30% unter dem inserierten Preis lag. Viele Privatinvestoren verlieren bei zu hohen Preiserwartungen gleich ihr Interesse und stellen gar keine weiteren Berechnungen an, um den für sie akzeptablen Kaufpreis zu finden. Wir schon, denn genau dann wird es spannend. Man muss verstehen, dass der Verkäufer die Wohnung auch nur 1x verkaufen kann und natürlich den höchstmöglichen Preis erzielen möchte. Jedoch muss er auch überhaupt erstmal einen Käufer dafür finden – bei einem zu hohen inserierten Preis wird das Feld der Interessenten schnell klein und der Druck zu einer starken Preisreduktion in der Verhandlung wird groß.

Unsere Kalkulation zeigte, dass bei rund 100T Kaufpreis die Brutto-Rendite für uns bereits interessant war (396*12/ 100T = 4,8%). Vom errechneten Preis zogen wir noch etwas für den Verhandlungsspielraum ab und schickten das Gebot inklusive ein paar Worte zur Begründung an den Makler. Die Begründung kann helfen, da der Makler die Argumente gerne aufnimmt, wenn er sich mit dem Verkäufer bespricht. Der Makler verdient zwar mehr, wenn der Kaufpreis höher ist, aber den meisten ist ein schneller Abschluss wichtiger.

Glück benötigt Vorbereitung

Da unser Preis so deutlich unter dem inserierten Wert lag, dachten wir uns, dass die Preiserwartung des Verkäufers uns einen Strich durch die Rechnung machen wird. Was wir jedoch erst später erfahren haben: Der Verkäufer war auch mit einem geringen Preis zufrieden, denn die Wohnung ist ein eher kleines Investment für ihn, er erwarb es noch dazu sehr günstig vor Jahrzehnten und wollte das Objekt schnellstmöglich loswerden. Nur meldete sich kein Käufer, da die Eigennutzer keine vermietete Wohnung wollten und für Kapitalanleger der Preis zu hoch war. Gut für uns.

Am selben Tag unseres Angebots kam der Anruf vom Makler: Der Verkäufer akzeptiert das Gebot. Im nächsten Schritt schickte der Makler die Reservierungsbestätigung mit 1%-Strafe, falls wir das Objekt dann doch nicht nehmen. Falls man nun in der Detailanalyse des Objekts noch Probleme findet, ist diese Gebühr jedenfalls verkraftbar und rechtlich sowieso strittig. Somit unterschrieben wir diese und bereiteten uns vor nochmals alle Annahmen zu überprüfen sowie die Finanzierung fertig abzuklären.

Warum haben wir uns letztendlich für den Kauf entschieden?

Wir sind mit dem Kauf sehr zufrieden, da die kurzfristige Rendite als auch die langfristigen Potentiale sehr gut sind.

  • Der Kaufpreis liegt nun unter unserer kalkulierten Preisbereitschaft (da wir Verhandlungsspielraum einkalkuliert hatten, welcher dann nicht gebraucht wurde)

  • Kurzfristig ist das Objekt somit hoch-rentabel (verstärkt durch die derzeit niedrigen Finanzierungskosten) und Cashflow-positiv, obwohl es „günstig“ vermietet ist.

  • Kurzfristig ergab sich auch noch ein Potential die Einnahmen zu erhöhen, da ein zur Wohnung gehörender TG-Stellplatz bisher gar nicht vermietet wurde (50-60 EUR pro Monat extra).

  • Langfristig sind die Perspektiven sehr gut, da der Mieter relativ alt ist und irgendwann ausziehen wird. Mit Auszug erhöht sich der Wert schlagartig. Es ist dann leer auch für Eigennutzer interessant oder kann zur deutlich höheren Marktmiete vermietet werden.

  • Langfristig ergibt sich noch ein zusätzliches Potential, wenn die Wohnung saniert wird und eventuell sogar möbliert an Austauschstudenten vermietet wird.

  • Bei einem Verkauf nach 10 Jahren ist eine etwaige Wertsteigerung (laut aktueller Lage in Deutschland) steuerfrei, was noch einen zusätzlichen Charme hat (in unseren Berechnungen gehen wir allerdings von 0% Wertsteigerung aus – ein Risikopuffer falls der überhitzte Markt dazwischen einbricht).

Fazit: Wer in überkauften Märkten wohnt, muss über den Tellerrand hinausblicken.

Das Objekt ist für mich ein perfektes Beispiel, dass rentable Immobilieninvestments auch in der derzeitigen Marktlage (niedrige Zinsen, hohe Nachfrage nach Objekten) möglich sind. Wer in überkauften Märkten wie München, Hamburg oder Frankfurt lebt, der muss aber vermutlich etwas über die Stadtgrenzen hinausschauen. Kauft also keine Objekte, welche als sichere „Wertanlagen“ verkauft werden, sich jedoch nicht rechnen. Eine Bruttorendite von 3% klingt bei 0% Zinsen am Sparkonto gut und in München werdet ihr immer einen Mieter finden. Aber wenn ihr die die Betriebs- und Finanzierungskosten berücksichtigt sowie Geld für Instandhaltung und Leerstand zurücklegt, dann ist die Rendite schnell negativ. Und wenn dann die Preise leicht nachgeben, dann verliert ihr zusätzlich. Wer die Cashflows davor berechnet und rentable Objekte kauft, welche einen monatlichen Überschuss erwirtschaften, der fährt in allen Marktphasen gut!

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