Bei unserem letzten Ankauf haben wir auch einige Erfahrungen zur Finanzierung von Immobilien in Deutschland gemacht. Drei Sachen sind uns speziell aufgefallen:

1) Finanzierungsmakler, die sich mit dem Prinzip Kapitalanlage auskennen und auf die Wünsche von Kapitalanlegern eingehen können, sind leider rar. Bei unserem letzten Ankauf haben wir das Darlehen über einen Finanzierungsmakler für Immobilien vermittelt bekommen (offiziell heißen sie „Immobiliendarlehensvermittler“). Viele haben ihren Fokus auf Eigenheimfinanzierung. Daher sollte man sich bestenfalls selbst auch in das Thema einlesen.

2) Kreditanträge bei Banken sind sehr manuell und zeitintensiv. Plane deine Finanzierung daher rechtzeitig, denn die Unterlagenanforderungen und Möglichkeiten / Fallstricke sind enorm.

3) 100%-Finanzierungen für Immobilien ergeben für mich volkswirtschaftlich und aus Sicht der Bank zwar keinen Sinn, kommen jedoch häufig vor und die Konditionen sind für Darlehensnehmer zurzeit absurd gut (sprich, wenig Zinserhöhung vs. 80%-Finanzierung)! Man sollte sich natürlich langfristigen Szenarien bewusst sein (kann ich die Kosten tragen, wenn nach Ablauf der Zinsbindung die Zinsen am Markt gestiegen sind? Bin ich darauf vorbereitet, wenn die Bank aufgrund sinkender Immobilienpreise eine Nachbeleihung fordert?). Die Eigenkapitalrendite kann dadurch aber stark erhöht werden.

In diesem Blogpost möchte ich speziell auf die ersten beiden Punkte eingehen.

Finanzierungsmakler beauftragen oder doch direkt zur Bank?

Für unsere letzte Finanzierung haben wir uns an einen Finanzierungsmakler gewendet, welchen wir über Umwege kennengelernt haben. Der Vorteil von unabhängigen Finanzierungsmakler gegenüber dem direkten Weg zur Bank ist, dass sie die Produkte von mehreren Banken vergleichen können und du das beste Angebot am Markt bekommen kannst. Bis auf wenige Ausnahmen bekommen die Makler ihre rund 1% Provision (ausgehend von der Finanzierungssumme) direkt von der Bank bezahlt – den Kunden kostet dieser somit nichts bzw. sind die Kosten bereits im Angebot über den Kreditzins enthalten. Soweit zur Theorie.

Was macht der Finanzierungsmakler?

Unseren Erfahrungen zufolge übernehmen die meisten Finanzierungsmakler drei Elemente deiner Finanzierung:

1) Sie greifen auf eine Datenbank zu und suchen die „günstigste“ Standardfinanzierung (also geringster Zins nach Eingabe deiner Daten) von rund 350-400 Banken (gut für dich).

2) Sie beantworten dir Standardfragen bezüglich Immobilienkrediten (und nehmen der Bank damit einen gewissen Teil Arbeit ab). Die Kommunikation läuft bis zum Kreditabschluss über den Finanzierungsmakler (gut für die Bank).

3) Sie helfen den Kreditantrag so zu gestalten, dass die Bank ihn schnell prüfen und ein Angebot machen kann (gut für dich und gut für dich Bank). Beispielsweise stellen sie sicher, das alle notwendigen Unterlagen für den Kreditantrag verschickt werden.

Bei Komplexität steigen viele Makler aus

Sobald du kein „Standardfall“ bist (also z.B. selbstständig und nicht angestellt, nicht in Deutschland wohnhaft bist bzw. Einkommen aus einem anderen Land beziehst), wird es den meisten Finanzierungsmaklern zu kompliziert. Und wenn du dann noch eine Kapitalanlage-Immobilien (und kein Eigenheim) kaufst, dann raucht ihnen der Kopf.

Insbesondere da bei hohen Darlehenssummen bereits kleine Zinsunterschiede großen Einfluss auf die Finanzierungskosten haben, sollte man hier Zeit investieren. In unserem Fall mussten wir uns dann selbst einlesen und sehr konkrete Nachfragen stellen. Der Finanzierungsmakler hielt dann Rücksprache mit einer Spezialabteilung (der Plattform, über der er die Angebote einsehen konnte), ob dies so funktioniert. Eine vollumfängliche Beratung war so leider nicht möglich.

Besser eine Standardfinanzierung als aufgrund der Komplexität zu kapitulieren

Für den ersten Kauf kann ich empfehlen, dass ihr möglichst ein für Eigennutzer konzipiertes Standardprodukt nehmt und versucht alle Anforderungen zu erfüllen. Dies ist ein Annuitätendarlehen mit fixem Zins für 10-15 Jahre und anfänglicher Tilgung von ~2%. Erfolgreiche Kreditanträge zu verfassen, darin sind Finanzierungsmakler Experten. Sie helfen bei der richtigen Darstellung für die Bank, damit der Antrag dann auch durchgeht.

Vor der Objektsuche die Finanzierung vorbereiten

Beim ersten Kauf ist der ganze Prozess noch neu und deshalb sollte die Finanzierung möglichst Sicherheit hineinbringen. Optimierungspotentiale können dann später sehr interessant werden. Zuallererst sollte man jedenfalls die Unterlagen klar aufbereiten. Die Haushaltsrechnung muss positiv sein, damit ihr euch in den Augen der Bank einen Kredit leisten könnt. Die Vermögensaufstellung muss zeigen, dass ihr das Eigenkapital aufbringen könnt. Mit diesen Informationen kann der Finanzierungsmakler das beste Angebot heraussuchen. Das Ergebnis zeigt, mit welchem Zins ihr rechnen könnt und welche Bestätigungen die Bank noch braucht (Gehaltsnachweise, Steuerbescheide, etc.). Bereitet die Unterlagen am besten schon vor, wenn ihr mit der Suche nach einem Objekt beginnt. Der Prozess kann nämlich leicht 1-2 Wochen dauern.

Finanzierungsmakler-Kontakt & die „richtige“ FK-Quote

Wir haben nach langer Suche jetzt auch einen interessanten Finanzierungsmakler-Kontakt. Dieser hat sich auf Kapitalanleger konzentriert und bei unseren Gesprächen bisher sehr kompetent gewirkt. Für unseren nächsten Ankauf werden wir ihn ausprobieren, dann werde ich darüber berichten. Falls ihr davor den Kontakt wollt, dann schickt mir gerne eine E-Mail (und teilt danach bitte eure Erfahrung mit mir).

Wie bereits erwähnt, bin ich auf das Thema 100%-Finanzierung gar nicht weiter eingegangen. Überlegungen zur „richtigen“ Fremdkapitalquote (FK-Quote) möchte ich separat behandeln, weil es mehr dazu zu sagen gibt. Als Info vorab – wir haben das Objekt in Mannheim mit 80% FK-Quote finanziert.

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