Controlling

Controlling zählt zu den Hauptaufgaben von Investoren

Immobilieninvestments gleichen, wie bereits erwähnt, einem Unternehmen und der Erfolg bemisst sich daher ebenfalls finanziell. Behalten Sie die Rentabilität Ihrer Investments im Blick. Besonders beim Aufbau eines größeren Portfolios mit >10 Einheiten erfordert aktuelles und gut aufbereitetes Controlling substanziell Zeit, weshalb sich ab einer gewissen Größe und abhängig vom Investmentansatz ein Generalverwalter auszahlen kann.

 

Tipps zum Controlling

  • Beschäftigen Sie sich einmal im Monat mit der Analyse des Geschäftsbetriebs.
  • Übernehmen Sie die Daten direkt von der Buchhaltung (per Datenexport in Excel). Damit sparen Sie Zeit und vermeiden manuelle Übertragungsfehler.
  • Analysieren Sie jeweils die aktuellen Daten sowie die Trends/Tendenzen für folgende Zahlen:
    • Einnahmen
      • Kaltmieteinnahmen
      • Nebenkostenvorauszahlungen
      • Warmmieten
    • Ausgaben
      • Verwalterhonorare
      • Bewirtschaftungskosten Eigentümer (nicht umlegbar)
      • Zinszahlungen
      • Tilgungszahlungen
      • Nebenkostenzahlungen
    • Überschuss
      • Überschuss vor Tilgung
      • Überschuss nach Tilgung
    • Sonstiges
      • Nicht einbringbare Forderungen
      • Rücklage und Ansparbeträge
    • Leerstände und Neuvermietungen
  • Vergleichen Sie die Kennzahlen verschiedener Objekte und leiten Sie Handlungsempfehlungen ab (zB Optimierungen, Verkäufe)
  • Suchen Sie sich einen Immobilienverwalter und einen Steuerberater, welche Ihren „Datenhunger“ befriedigen können, Ihren Investmentansatz verstehen und sich nicht überprüft vorkommen (und Ihnen Daten unterschlagen wollen).
  • Besprechen Sie die Analyseergebnisse regelmäßige mit Ihren Dienstleistern (min. 1-2x pro Jahr). Stellen Sie dafür einen klaren Leitfaden vor dem Gespräch zusammen, halten Sie sich an diesen beim Gespräch und überprüfen Sie geplante Verbesserungen (siehe Verwaltergespräche).

 

Tipps zum Portfoliomanagement

Bei größeren Immobilienportfolios sollten einige Managementleistungen an einen Generalverwalter ausgelagert werden:

  • Erstellen und Bewerten von statistischen Analysen des Bestands
  • Strategieerstellung
  • Finden und Einbinden von Dienstleistern
  • Portfoliocontrolling

Die Objekte sollten in drei Kategorien eingeordnet werden

  • Bewirtschaftungsqualität
  • Standortqualität
  • Objektqualität

Damit sollte beantwortet werden

  • Welche Objekte passen in Strategie
  • Welche können bei guter Gelegenheit verkauft werden
  • Welche passen nicht (mehr) zur Zielsetzung und sollten veräußert werden

Einkauf-Checkliste

Einkauf-Checkliste für Erstkäufer

Dies ist eine Einkauf-Checkliste für neue Immobilieninvestoren.

 +
ImmobilienartWohn-Gewerbe-
WohnungHaus
ZustandOkSanierungsbedarf oder noch nicht gebaut, Baumängel
VermietbarkeitGutSchlecht
InvestitionsvolumenKlein, begrenztGroß
Netto-Cashflow

(ab 1. Monat)

PositivNegativ
WEGOkProbleme / Streit
GrundbuchKlarUnklar
AufteilungErfolgtNoch nicht erfolgt
Liquidität /

Reserven für Unvorhergesehenes

Wenig gebunden, ReservenViel gebunden, keine Reserven

 

Merkmale profitabler Objekte:

  • Unter Wert eingekauft (zB ZV-Verfahren, älterer Standard)
  • Renovieren und dann teurer vermieten
  • Mit Aufpreis verkaufen
  • Gewerbefläche in Wohnfläche umbauen
  • Grundstücksteil abtrennen
  • Einfache Strukturierung (v.a. beim 1. Deal)
  • Planungsrecht prüfen

 

Objektprüfung / Kalkulation

  • Wirtschaftliche Prüfung (siehe andere Kapitel)
  • Unterlagenprüfung
  • Vor-Ort-Prüfung
  • Bautechnische Prüfung (durch Fachmann)
    • Einschätzung des Bauwerkzustands
    • Risiko- und Kostenbewertung des Reparaturrückstaus
    • Bewertung von gesetzlichen Vorschriften
    • Messung von Feuchte und Wärmeverlust
    • Kalkulation der Investitionserfordernisse

 

Finanzierung
(am besten vorm 1. Kauf mit einem Dummy-Objekt durchlaufen)

  • Bankkontakte & Finanzmakler recherchieren
  • Kontakt aufnehmen & Termine vereinbaren
  • Persönliche Unterlagen aufbereiten (Vermögensbilanz, EAR, Investmentkalkulation, Finanzierungen, Validation durch Dritte, Kopie des Personalausweises)
  • Objektunterlagen aufbereiten (Mietübersicht, Mietverträge, Versicherungsnachweis, Grundbuchauszug)
  • Klärung offener Zwangsabgaben (Erschließungskosten, Ausgleichzahlungen)

 

Kaufabschluss

  • Notar beauftragen
  • Informationen zu Kaufgegenstand, Vertragspartner, Kaufpreis weiterleiten
  • Aktuellen Grundbuchauszug weiterleiten (Eigentumsnachweis)
  • Löschungsbewilligung der Bank einholen und weiterleiten
  • Kostenübernahme bei verhindertem Abschluss fixieren

 

  • Unterzeichnungstermin fixieren (Käufer, Verkäufer, Notar), Klärung der Vertragspartner und ev. Vertretungen
  • OPTIONAL: Anwalt prüft Kaufvertrag des Notars
  • Verteilung des Kaufpreises an die Dienstleister, Fälligkeit, Zahlungsweise abklären
  • Unterwerfung Zwangsvollstreckung
  • Beschaffenheit & Garantien prüfen
  • Klärung von Rechts- und Sachmängeln
  • Regelung des Besitzübergangs (Nutzen/Lasten)
  • Grundbucherklärungen
  • Träger Erschließungslasten
  • Hinweis WEG/Eintritt
  • Kostenträger für Grunderwerbsteuer
  • Kosten für Nebenthemen
  • Kaufvertragsabwicklung (rechtliche, steuerliche, wirtschaftliche Hinweise beachten)
  • Vertragsentwurf aufmerksam lesen und nachfragen

 

Zurück zum Einkauf
(Investoren-Bootcamp / Einkauf)

Steuer

Disclaimer: Die auf dieser Website angeführten Informationen dienen nur allgemeinen Informationszwecken zu uns bekannten Gestaltungsmöglichkeiten. Sie stellen jedoch keine betriebwirtschaftliche, rechtliche oder steuerliche Beratung dar.

 

Die Steuer – das unliebsame Übel

Das Steuer-Thema ist zurecht unpopulär. Die steuerlichen Vorschriften sind teilweise komplex und die „richtige“ Auslegung zum Teil nicht nachvollziehbar. Zum Verstehen zählen viele auf Ihren Steuerberater, welcher aber oftmals die Investmentstrategie nicht vollständig versteht. Somit bleibt nichts anderes übrig, als dass sich jeder damit beschäftigt.

Einmal eingelesen ist das Thema nicht mehr so komplex und beinhaltet viele Möglichkeiten die Steuerzahlungen zu reduzieren. Ein kleines zeitliches Investment in das Grundlagenverständnis zahlt sich daher oft aus!

HinweisDie Informationen auf dieser Seite stellen keine steuerliche Beratung dar und ersetzen keinesfalls die individuelle Beratung durch einen steuerlichen Berater.

 

Die wichtigsten steuerlichen Aspekte

1) Steuern beim Kauf

Beim Kauf fällt die Grunderwerbsteuer an, welche je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5% ausmacht. Dazu kommen Eintragungsgebühren.

Steuer: Grunderwerbsteuer

Optimierungstipps:

a) Weisen Sie im notariellen Kaufvertrag etwaige übernommene Instandhaltungsrücklagen (IHR / IHK-Rücklage) separat aus, da Sie auf diese keine Steuer bezahlen müssen.

b) Weisen Sie im notariellen Kaufvertrag etwaige übernommene mobile Wertgegenstände wie Küchen und andere Möbel separat aus, das Sie auf diese keine Steuer bezahlen müssen. Diese gilt nur auf fest mit dem Grundstück verbundene Wertgegenstände (Grund + Gebäude – wenn vorhanden).

c) Immobilieninvestoren, welche steuerpflichtige Einnahmen mit dem Objekt erwirtschaften, können die Grunderwerbskosten abschreiben (das gilt auch, wenn Sie ein Objekt zu mindestens 66% der üblichen Miete an zB Ihre Kinder vermieten).

d) Eine Übertragung innerhalb der Familie ist Grunderwerbssteuerfrei (Ehepartner, Kinder, Eltern, jedoch nicht zu Geschwister).

 

2) Steuern auf Betriebsgewinn

Die Steuern auf den Betriebsgewinn (Mieten – Werbungskosten) betragen bis zu 45%. Bei Privatpersonen wird zum Grenzsteuersatz versteuert. Juristische Personen (GmbH, UG) müssen nur die 15% Körperschaftssteuer abführen und sind bei rein vermögensverwaltenden Tätigkeit von der Gewerbesteuer befreit.

Steuer: Einkommenssteuer oder Körperschafts-/Gewerbesteuer

Optimierungstipps:

a) Vermögensaufbau in der Holding. Wenn Sie mehrere Immobilieninvestments planen und das Geld zum langfristigen Vermögensaufbau nutzen wollen, dann bietet sich eine Holdinglösung an. Wie bereits erwähnt werden Gewinne – bei richtiger Ausgestaltung – nur mit der Körperschaftssteuer besteuert. Wenn Sie Mehrfamilienhäuser kaufen und die Ansteckungsgefahr zwischen den Objekten vermeiden wollen, können Sie je Objekt eine Gesellschaft gründen. Ausschüttungen an die Holding werden mit lediglich 0,75% besteuert.

b) Seit 2009 wurde der Progressionsvorbehalt für Mieteinkünfte in anderen EU-Ländern aufgehoben. Dies bedeutet effektiv, dass Verluste einer Immobilie in Spanien nicht mehr steuermindern in Deutschland angesetzt werden könne. Wir empfehlen Investments, welche unabhängig von der steuerlichen Situation rentabel sind. Diese werden dann aufgrund der beschränkten Steuerpflicht im anderen EU-Land versteuert und in Deutschland nicht mehr beachtet (interessant für Personen mit einem hohen Grenzsteuersatz und Buy&Hold-Ansatz).

c) Instandhaltungsinvestments können Großteils als Werbungskosten im gleichen Jahr abgesetzt werden. Bei Investment in Deutschland kann damit die Steuerlast auf spätere Jahre verschoben werden und werden durch die Inflation automatisch weniger im Wert (interessant für Personen mit einem hohen Grenzsteuersatz, Investments in Deutschland mit hohem Renovierungsbedarf).

d) Generell sollten Sie alle Kosten, welche mit Ihrer Vermietungstätigkeit in Verbindung stehen als Werbungskosten absetzten. Hierzu zählen Fortbildungen, Fahrten bei Besichtigungen, spezielle Rechts- und Steuerberatung und auch Bewirtungsbelege bei Geschäftsanbahnungen.

 

3) Steuern auf Wertsteigerung beim Verkauf

Für die steueroptimale Realisierung von Wertsteigerungen sind speziell diese Regelungen für die Optimierung zu beachten:

  • Natürliche Personen zahlen keine Steuer auf Wertsteigerungen, wenn die Immobilie 10-Jahres (Spekulationsfrist) gehalten haben oder 3-Jahre darin gewohnt haben (Eigennutzung). Ansonsten wird die Wertsteigerung mit dem persönlichen Grenzsteuersatz versteuert.
  • Wenn Sie mehr als 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren veräußern, dann gilt die Regelung zum gewerblichen Grundstückshandel (§15 EStG). Beim Verkauf des 3. Objekts fällt rückwirkend die Steuer für die anderen beiden Objektverkäufe an. Ausgenommen sind 5-Jahre selbst bewohnte Objekte (keine Gewinnerzielungsabsicht), geerbte Objekte (jedoch Erbschaftssteuer) sowie Objekte außerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist. Der gewerbliche Grundstückshandel hat auch Auswirkungen auf juristische Personen, da dann auch Gewerbesteuerpflicht rückwirkend entsteht.
  • Verluste aus Immobilienverkäufe können nur mit Gewinnen aus dem gleichen Jahr verrechnet werden. Es gibt keinen Verlustvortrag.
  • Unbebaute Grundstücke können nicht selbst genutzt werden (keine Eigennutzung zur Verkürzung der 10-Jahre Spekulationsfrist)

 Steuer: Einkommenssteuer / Spekulationssteuer oder Körperschafts-/Gewerbesteuer

 

Juristische Person oder natürliche Person

Ein heiß diskutiertes Thema unter Immobilieninvestoren ist die richtige Struktur des Investments. Die Unterschiede der Vor- und Nachteile von natürlichen Personen und Firmenkonstruktionen (juristischen Personen) ist eklatant und die richtige Wahl hängt von der Investmentstrategie ab.

 

 Juristische Person (zB GmbH, UG)Natürliche Person
Ertragssteuer Vermietung15% (+SZ) – Vermögensverwaltung

27-35% (+SZ) – keine reine Vermögensverw.

Grenzsteuersatz zB 45%
Ertragssteuer
Verkauf
-„-

Kann bei Kauf einer anderen Immobilie angerechnet werden (Steuerstundung

Grenzsteuersatz zB 45%
(0% nach 10-Jahre-Spekulationsfrist)
Ausschüttung25% KeStn/a
Vorteile (+)
  • Steuerbegünstigter Vermögensaufbau in Gesellschaft
  • Haftungsbeschränkung
  • Keine Besteuerung der Wertsteigerung nach 10 Jahren
Nachteile (-)
  • Höchststeuersatz durchschnittlich bei Ausschüttung an natürliche Person
  • Keine Haftungsbeschränkung
  • Hohe Steuerbelastung der Mieteinnahmen

Verkauf

Wichtigste Grundregel

Planen Sie bereits beim Kauf die verschiedenen Exit-Möglichkeiten. Beginnen Sie nicht erst mit der Planung des besten Verkaufs, wenn dieser vor der Türe steht. Dadurch können Sie viel Geld durch verlorene Verkauf-Chancen, an den Käufer und an die Steuer verlieren.

 

Drei Hauptmotive für den Verkauf

 

Planmäßiger Verkauf

Sie sollten sich im Klaren sein, wie Ihre Idealvorstellung des Verkaufs aussieht:

Potentieller Verkäufer
Der „richtige“ Verkäufer richtet sich nach der Lebensphase der Immobilie sowie der verfolgten Strategie(n).

Welche relevanten Käufergruppen gibt es?

  • Nahestehende Personen & eigene Unternehmen/Stiftungen

Vorteil: Kontrolle, Preisfindung, steuerliche Vorteile
Nachteil: Transferkosten, keine „echter“ Gewinn

  • Fremde Marktteilnehmen

Vorteil: Problem loswerden, Gewinne realisieren

Nachteil: Kontrolle, Preisfindung

 

Gelegenheitsverkauf (ungeplante Alternativen)

Der Verkauf ergibt sich durch ein attraktives Angebot. Die Verhandlungsphase ist in der Regel kürzer, da meist ein interessanter Preis zum Verkauf überzeugt.

 

Verkauf aufgrund ungeplanter Probleme

Meistens hängt dies mit Profitabilitäts- oder Liquiditätsproblemen zusammen, welche oftmals durch gute Planung verhindert werden kann.

 

Die optimale Verkaufsvorbereitung

  • Objektunterlagen zusammenstellen
    ▶ Im professionellen Bereich haben sich Data Rooms etabliert, wo alle benötigten Objektunterlagen eingesehen werden können. Öffnen Sie diesen erst nach klarer Interessensbekundung und unterzeichneter Vertraulichkeitserklärung zum Schutz Ihrer sensiblen Daten.
  • Objekt vor Ort für Verkauf vorbereiten
    ▶ (Rendite maximieren, einfach lösbare Gründe für Preisreduktionen angehen). Achtung: Kurz vor Ablauf der 10-Jahres-Spekulationsfrist sind Arbeiten nicht mehr als Renovierungs- und Instandhaltungsaufwand anzusetzen.
  • Steuerliche Fragen klären
  • Darlehenstechnische Fragen klären
  • Vermarktungskanäle
    ▶ Verkaufsmöglichkeiten recherchieren und Kontaktaufnahme mit Immobilienmaklern starten. Spezialisierte Makler können Ihnen vor allem durch Ihr Marktkenntnis, Netzwerk und Verhandlungsgeschick zu einem schnelleren Verkauf und höheren Preisen verhelfen. Definieren Sie jedenfalls klar die Aufgaben sowie den Zeitrahmen.
  • (Planung Verkaufsverhandlung)
  • (Notartermin vorbereiten)

 

Den „richtigen“ Käufer finden

Da bei einem Verkauf der maximale Gewinn realisiert werden soll, möchte der Verkäufer den höchsten Verkaufspreis realisieren. Der Käufer hat genau das gegenteilige Ziel. Besonders diese Faktoren spielen in die Preisfindung hinein:

  • Standort der Immobilie
  • Käufer Provenienz und Intention
    (Eigennutzer bis internationaler/institutioneller Käufer)
  • Marktphasen / Geldverfügbarkeit
  • Verkaufsmotivation
  • Verfügbarer Zeitrahmen
  • Steuerliche oder rechtliche Gründe

Bedenken Sie, dass ausgerufenen Preis ~15-25% über dem tatsächlich realisierten Preis liegen. Lange Verkaufszeiten und Preisreduktionen werden als Indiz für eine schwer veräußerbare Immobilie gesehen, was eine selbsterfüllende Prophezeiung werden kann. Zeitdruck beim Verkauf führt zu Preisreduktionen.

 

Der Kaufvertrag

  • Immobilienkaufverträge zwingend von Notar beurkundet
    ▶ Übersichtlichkeit & Rechtssicherheit (komplexes Rechtsgeschäft)
  • Gebühren: 0,8-1,5% (desto größer desto weniger Prozent)
    + Grundbuchgebühren
  • Kaufvertrag muss geltenden Widerrufsrechte beinhalten
  • Alle vorab getroffenen Vereinbarungen sind nicht bindend – nur die schriftlich im Kaufvertrag notierten Punkte sind rechtsverbindlich
  • Phasen:
    • Beurkundung
    • Auflassungsvormerkung
    • Zahlung der Grunderwerbssteuer
    • Unbedenklichkeitsbescheinigung
    • Freigabe der Bank
    • Eintragung neuer Grundschuldbestellung
    • Kaufpreisüberweisung
    • Umschreibung im Grundbuch

Dienstleister

Erfolg mit dem richtigen Team

Erfolgreiche Immobilieninvestoren greifen auf ein eingespieltes Dienstleister-Team aus Experten in verschiedenen Feldern zurück. Manche Aufgaben sollten ausgelagert werden, weil dem Investor das nötige Wissen fehlt, andere weil die Opportunitätskosten für den Investor höher sind als die (als Werbungskosten anrechenbaren) Kosten des Dienstleisters.

 

 Auslagerungsfähige TätigkeitenKernaufgaben des Investors
  • Kaufmännische Immobilienverwaltung
    (an Hausverwalter – HV)
  • Vermietung
    (an Makler oder HV)
  • Instandhaltung, Reparaturarbeiten, Wartung & Pflege (an Property Manager / Hausmeister)
  • Vertragswesen & Rechtsfragen
    (an Rechtsanwalt / Notar)
  • Steuerliche Bearbeitung und steuertechnische Beratung
    (an Steuerberater)
  • Bautechnische Unterstützung
    (an Baufirma)

    • Aus- und Umbaumaßnahmen
    • Modernisierung/Sanierung
  • Strategie und Ausrichtung definieren
  • Finanzierung und Finanzen klären
  • Die Kalkulation vornehmen
  • Die richtigen Dienstleister engagieren
  • Controlling durchführen·

 

Tipp:

Lassen Sie Ihre Dienstleister direkt miteinander kommunizieren. Sie werden „im Loop“ gehalten und reagieren nur bei Spezialfragen. Wir sind selbst noch nicht völlig überzeugt, ob dies die beste Strategie ist (Lassen Sie uns zu Ihren Erfahrungen wissen). Der große Vorteil der direkten Kommunikation ist, dass erstens die Verantwortung nicht bei Ihnen landet und zweitens Ihnen viel Koordinierungsaufwand erspart wird. Negativ anzumerken ist jedoch, dass etwas Kontrolle verloren geht. Deshalb sollten klare Verantwortungsgebiete, Budgets und Kommunikationsregeln definiert und vollzogen werden.

 

Das Dienstleister-Team

 

1. Verwalter

Das Verwalterhonorar schmälert Ihren Gewinn, jedoch sind die Kosten als Werbungskosten steuerlich absetzbar und durch den Wettbewerb nicht sonderlich hoch. Der Verwalter schafft einerseits Distanz zum Mieter und damit werden Sie nicht bei jeder Kleinigkeit belästigt. Andererseits haftet der Verwalter auch für das Nachkommen seiner vertraglichen Pflichten (zB bei verspäteten Nebenkostenabrechungen). Da der Markt der Hausverwalter kaum reguliert ist, sollten Sie sich einen vertrauenswürdigen Verwalter empfehlen lassen.

Generell müssen zwei Arten von Verwaltern unterschieden werden, wobei die Leistungen meistens von den gleichen Firmen angeboten werden und in Verbindung oftmals günstiger sind.

WEG-Verwalter (Wohnungseigentümergemeinschaft), welche die Verwaltung der Haushülle und die Kommunikation zwischen den Wohnungseigentümern verantwortet.

SEVs (Sondereigentumverwalter), welche im Auftrag des Wohnungseigentümers das Sondereigentum / die Wohnung betreut.

Generalverwalter, welche bei größeren Immobilienportfolios andere Teilaufgaben des Investors übernehmen.

 

2. Makler

Nur 10-20% der tätigen Makler sind Experten für Renditeobjekte und/oder besitzen selbst welche. Bei einer Zusammenarbeit ist somit wichtig die Qualität abzuchecken und die Erwartungen und das Leistungsspektrum abzuklären (Eigene Immobilien = versteht Investorenperspektive, Erfolgsliste = Zeigt Regelmäßigkeit, Zugang und Schnelligkeit bei Kauf/Verkauf. Bauen Sie langfristige Partnerschaften mit spezialisierten Maklern auf und erhalten Sie präferierten Zugang zu Objekten.

 

3. Gutachter

Eigens beauftragte Gutachter mit dem nötigen Fachwissen können Ihnen praktische Hinweise auf konkrete Probleme und Mängel bringen und Ihnen bei der Einschätzung des Sanierungsrückstaus und der Quantifizierung der Risiken helfen. Praktische Tipps sind sinnvoller als lange Abhandlungen mit Standardtexten. Vorsicht bei von anderen beauftragten Gutachten, da der Ermessensspielraum in deren Sinne ausgelegt wird.
Kosten: MFH 500-1000 EUR, WHG 300-500 EUR

 

4. Steuerberater

Mit ~5% der Steuerberater kennen sich noch weniger im Immobilieninvestmentbereich aus als bei den Maklern. Die Buchhaltung kann kostengünstig von jedem Steuerberater übernommen werden. Für die Planung der Steuerstrategie sollten Sie aber einen Spezialisten (mit eigenen Investments) heranziehen. Die Kosten scheinen oft unnötig hoch, aber bei guten Steuertipps rentiert sich dieses Investment ausgesprochen schnell.

 

5. Rechtsanwalt

Ähnlich den Steuerberatern und Maklern kennen sich auch bei den Rechtsanwälten nur wenige im Immobilienrecht aus. Wiederum sollten Sie Experten identifizieren, welche selbst investieren.

 

6. Baufirma

Baufirmen gibt es viele, wenn sie jedoch auch vertrauensvoll, organisiert und zuverlässig sein sollen, dann bleiben nur sehr wenige über. Haben Sie eine identifiziert und haltet diese ihre Versprechen sollten Sie sie an sich binden. Zahlen Sie fair und rechtzeitig und stellen Sie klar, dass Sie regelmäßige Arbeit bringen. Wenn ein partnerschaftliches Verhältnis etabliert werden kann, dann ersparen Sie sich sehr viel Zeit für Koordinierungs- und Kontrollaufwand sowie unnötige und ungeplante Kosten.

Risikomanagement

Rendite und Risiko sind miteinander verbunden

Genauso wie der Irrglaube das Fremdkapital schlecht ist, werden auch Risiken oft als negativ gesehen. Gleich vorweg: Wenn Ihnen Fremdkapital und Risiko unbehaglich ist, sollten Sie aufhören weiterzulesen. Dann sind viele Immobilieninvestments nichts für Sie. Wenn Sie damit zurecht kommen und höhere Renditen anstreben, dann sollten Sie sich mit dem Thema Risikomanagement vertraut machen.

Wie Sie vielleicht bereits wissen hat Fremdkapital eine sehr positive Wirkung auf die Eigenkapital-Rendite, wenn der Zinssatz unter der Gesamtkapitalrendite liegt. Fremdkapital ist somit für professionelle Immobilieninvestments unerlässlich. Ähnlich verhält es sich mit Risiko. In einem perfekten Markt korreliert Risiko immer mit der Rendite. Seien Sie daher immer skeptisch, wenn hohe Renditen bei niedrigem Risiko angeboten werden. Meist wurde dann viel Zeit und Geld investiert und das Verhältnis ist genau andersherum.

Risiko sollte daher nicht vermieden, sondern erkannt und dann entsprechend der Eintrittswahrscheinlichkeit und der Konsequenzen dafür vorgesorgt werden – also Risikomanagement aktiv betrieben werden.

 

Typische Risiken von Immobilieninvestoren

Das einfachste Modell um systematisch Risiken zu erfassen ist eine sogenannte SWOT-Analyse. SWOT steht für Stärken (Strengths), Schwächen (Weaknesses), Möglichkeiten (Opportunities) & Bedrohungen (Threats). Diese qualitative Analyse sollte für alle Immobilien gemacht werden. In einem zweiten Schritt sollten Sie planen, wie Sie heute für den „Fall der Fälle“ vorsorgen können.

Welche typischen Risiken gibt es? 

  • Baukosten und –zeit
    Die Erfahrung zeigt, dass Bauprojekte auch für Profis nicht völlig planbar sind und Kostenüberschreitungen von 10-30% sowie Zeitpläne oftmals nicht halten.

Weitere Informationen hierzu folgen in Kürze.

 

Fokus des Risikomanagement

  • Bautyp / Ausstattung / Zustand
  • Gebäudetechnik
  • Mikro- und Makroumfeld (Fokus: Trends)
  • Grundstückeigenschaften
  • Mieterstruktur und Mietbedarf
  • Verwaltung
  • Dokumentation
  • Finanzielle Kennzahlen
  • Umbau- und Umnutzungsmöglichkeiten (Fokus: Optimierungspotentiale)