Vermietung

Die Vermietung von Wohnungen gehört zum Dasein von Immobilieninvestoren

Zu allererst wollen wir folgende Begriffe klar definieren, das sie oftmals zu Verwirrungen führen. Das Thema Vermietung setzt sich aus folgenden Unterkategorien zusammen:

  • Mietermanagement
  • Property-Management
  • Asset-Management

In diesem Artikel gehen wir insbesondere auf das Mietermanagement ein.  Dieser unterteilt sich in vier Phasen: Anbahnung des Mietverhältnisses, Abschluss des Vertrags, Laufendes Mietverhältnis, Beendigung des Mietverhältnisses.

 

Mietermanagement

Jeder kennt Horrorgeschichten über die eine oder andere schlecht gelaufene Vermietung. Dazu ist zu sagen:

  • Ein Großteil der Mieter möchte ein gutes Verhältnis mit dem Vermieter.
  • Ein gutes Verhältnis benötigt klare Regeln, welche von beiden Seiten eingehalten werden. Bei Problemen muss rechtskonform, konsistent und klar kommuniziert werden und den Worten auch Taten folgen.
  • Im Verhältnis mit Mietern ist ein professioneller Verwalter Gold wert. Dieser sollte schnell und kompetent auf Anfragen und Probleme reagieren und den Investor von zeitraubenden und nervenzehrenden Details abschirmen. 

Vorarbeit für ein „gutes“ Mieterverhältnis

Antworten auf folgende Fragen sollten Sie beim Abschließen eines neuen Mietverhältnisses im Vorhinein haben:

  • Was ist Ihr gewünschtes Mieterklientel?
  • Was ist der richtige, faire Mietpreis?
  • Wie können Sie den Hintergrund potenzieller Mieter überprüfen (z.B. Schufaauskunft)?
  • Welche Punkte müssen rechtlich bindend geregelt werden (im Mietvertrag oder im Übernahmeprotokoll)?
  • Was ist rechtlich erlaubt (der Wohnimmobilienbereich ist streng reguliert, der Gewerbebereich kaum)?

 

Schritt 1: Unterlagen und Vertrag erstellen

  • Unterlagen des Mieters anfordern
    Vor einem etwaigen Mietvertrag sollten die Angaben des Mieters kontrolliert werden: Einkommensnachweise, Angabe zur Belegung und Untervermietung der Wohnung, Nachweis der Einkünfte, vorangegangene Insolvenzen. Dieser sollten in der Selbstauskunft enthalten sein. Falschangaben hierzu sind ein Kündigungsgrund.
  • Mietvertrag erstellen
    Nach derzeitigen deutschem Recht ist es empfehlenswert auf vorgefertigte Mietverträge zurückzugreifen. Bei fehlerhaften Formulierungen in Verträgen entstehen sonst große Risiken für den Vermieter. Empfehlenswert ist außerdem ein Passus zu etwaigen Schäden vor Mietbeginn, falls der Mieter vor dem vertraglichen Mietbeginn die schon Wohnung nutzen darf.
    • Anhang 1: Hausordnung
      Die speziellen Regelungen sollten in der Hausordnung erfolgen, welche dem Mietvertrag angehängt werden.
    • Anhang 2: Bemaßter Grundriss & Nutzungshinweise
      Dieser stellt klar, welche Fläche der Mieter alleine nutzen darf sowie etwaige Pflichten wir regelmäßige Lüftung, Gerätewartung, Treppenhausreinigung.
    • Anhang 3: Einzugsermächtigung (SEPA-Ermächtigung)
      Das effektivste Mittel, um verspätete Mietzahlungen zu verhindern, sind Einzugsermächtigungen.

 

Schritt 2: Übergabe des Mietgegenstandes

  • Übergabe- und Übernahmeprotokoll
    Diese sind Zeiteffizient und können viel Ärger und Kosten ersparen (Stichwort: Regressansprüche). Sie sollten diese unbedingt mit dem Mieter bei Beginn und Ende des Mietverhältnisses ausfüllen, unterschreiben lassen und Fotos sowie eine Ausweiskopie anhängen. Typische Mängel sind Bohrlöcher, Kratzer, Mietereinbauten und andere Beschädigungen an Möbel, Böden, Stiegen, Fenster, Türen, elektrischen Geräten. Außerdem sind Zeugen bei einer Begehung ohne Mieter und eine Zustimmung zur Datenweitergabe an Handwerker sinnvoll.
  • Kautionszahlung
    Der Mieter hat einen Rechtsanspruch, dass er die Kaution gedrittelt in drei Monatsmieten einzahlen kann. In der Praxis wird auch dieses Recht nicht immer gelebt und eingefordert.

 

Schritt 3: Laufender Betrieb

In dieser Phase fokussieren Sie sich als Eigentümer am besten auf das Controlling. Den Tagesbetrieb können Sie Ihrem lokalen Verwalter überlassen, der ein Budget und eine Vollmacht für Kleinreparaturen bekommt.

Wir verstehen, dass viele Vermieter die Verwaltung selbst übernehmen wollen. Im Gegensatz zu Steuerberater und Rechtsanwalt ist die Verwaltung von Immobilien von beinahe Jedermann handhabbar. Jedoch sollten Sie Ihre Opportunitätskosten nicht vernachlässigen. In unserer Erfahrung ist ein vertrauenswürdiger professioneller Verwalter zu empfehlen, da diese effizienter und kostengünstiger arbeiten können.

 

Schritt 4: Was ist bei Beendigung eines Mietverhältnisses zu beachten?

Bei Kündigung, unabhängig von welcher Seite, sollten Sie sich der Rechtslage bewusst sein.

Hinweis 1: Fristen und Kaution
Gesetzliche Kündigungsfristen sowie die Kautionsrückzahlung sind zu beachten.
Hinweis 2: Unwiderrufbarkeit
Einmal abgegebene Willenserklärungen sind nicht widerrufbar und erfordern nicht die Bestätigung des Vermieters (eine Kündigung kann nicht zurückgenommen werden).
Hinweis 3: Übergabe
Begehen Sie das Objekt möglichst bereits nach eingegangener Kündigung, besprechen etwaigen Renovierungsbedarf, Kostenteilung und beauftragen Sie Handwerker. Damit reduzieren Sie Ihre Leerstandskosten.

 

Wie geht man mit Problemmietern um?

Problemmieter verursachen Zahlungsausfälle und/oder hinterlassen das Mietobjekt in schlechtem Zustand (Stichwort: Abhausen und Streit). Im Umgang mit diesen sollten Sie einige Punkte beachten:

  • Der richtige Umgang mit Problemmietern ist rechtskonform, konsistent und klar und erfordert zeitnahes Reagieren. Nachlässigkeit vergrößert das Problem meist und wird als Schwäche ausgelegt.
  • Wenn Sie wegen verspäteter Mietzahlung kündigen sollten Sie 1. fristlos kündigen und 2. ordentlich kündigen. Dann bleibt die Kündigung auch nach vollständiger Nachzahlung der ausständigen Miete aufrecht.
  • Damit Sie nachdrücklich und rechtskonform agieren können, sollten Sie sofort einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt einschalten.
  • Mietverträge sind Urkunden und es besteht ein Recht auf pünktliche und vollständige Zahlung. Ein Kündigungsrecht ensteht, wenn erstens mehr als die Hälfte der Miete zwei aufeinanderfolgende Termine ausbleibt oder bei mehr als zwei Terminen zwei Monatsmieten ausständig sind.

 

Wie erkenne ich Problemmieter möglicherweise schon vor der Vermietung?

1. Mieterfragebogen & Belegdokumente
– Personalausweiskopie
– Einkommensnachweis
▶ Achtung vor gefälschten Angaben

2. Mietschuldfreiheitsbestätigung oder Mieterzeugnis

3. Telefonische Rückfragen beim Altvermieter

4. Anfragen bei Auskunfteien & Spezialauskunfteien

 

Property-Management

Unter dem Begriff fallen alle Themen zum technischen Werterhalt der Immobilie, welcher früher vom Hausmeister übernommen wurde. Die Tätigkeit wird meist an professionelle Firmen ausgelagert. Diese sollten das Objekt regelmäßig Reinigen und auch ein Auge für mögliche Probleme haben. Immobilienverwalter und Eigentümer sollten trotzdem mindestens einmal jährlich das Objekt begutachten.

 

Asset-Management

Informationen folgen in Kürze.

Optimierung

Renditeboost durch Optimierung von Immobilien

Jedes (potentielle) Kaufobjekt und alle vorhandenen Objekte müssen regelmäßig und systematisch auf Einnahmen- und Wertsteigerungspotentiale geprüft werden. Maßnahmen zur Optimierung sind extrem wichtig, die Prüfung dieser kann nicht unbedingt delegiert werden und erfordern unternehmerische Kreativität. Hilfreich sind Prämien als Incentive für den Verwalter für Tipps oder gegenseitige Analyse des Portfolios mit einem Partner-Investor. Die Umsetzung sollte an Dienstleister delegiert werden.

 

Klassische Fälle

  • Mietanpassungen (Vergleich der derzeitigen Mieten mit dem Mietspiegel)
    ▶ Davor positive Signale (optische Verschönerungen) setzen und Akzeptanz erhöhen
  • Nachvermietungen (für bereits vom Mieter unentgeltlich genutzte Einrichtungen wie Küchen, Keller, Werkstätten, Garten, Stellplatz)
    ▶ Risiko bei Rückgabe der Objekte aufzeigen oder Nutzung einstellen
  • Zusatzvermietungen (für bisher nicht genutzte Teile wie Dachflächen durch Solaranlagen oder Antennen, Mauern durch Werbung, Nutzflächenerweiterung durch Balkone oder Dachgeschoßausbau in Städten)
  • Grundstücksabtrennung (Verkauf oder Vermietung an Nachbarn, Verpachten an Landwirte)

Bei allen Optimierungsmöglichkeiten müssen die Kosten den zusätzlichen Einnahmen gegenübergestellt werden.

 

Große Potentiale heben bei Problemimmobilien

Immobilieninvestoren benötigen Problemlösungskompetenz und emotionale Resilienz bei Problemen. Generell gilt, dass die Investitionen mit dem stärksten Effekt auf den Wohlfühlfaktor priorisiert werden sollten.

 

Klassische Fälle

  • Schwierige Wohnungsvermietung
    ▶ Bieten Sie Mietern einen Zusatznutzen wie Küchen, Internetanschluss, Parkplatz, Keller/Lagerräume oder andere Inklusiv-Ausstattung.
  • Unattraktive Erdgeschosswohnungen
    ▶ Gute Beleuchtung (heller), Terrasse
  • Geringer Mietertrag
    ▶ Kosten senken und Einnahmen erhöhen (zB durch Gartenparzellen, Kellervermietung)
  • Optisch unattraktives Objekt
    ▶ Gezielte Verschönerungsmaßnahmen (Fußbodenbeläge, Wände, Türen, Abstellkammern und Wirtschaftsräume schaffen, Bäder und Badausstattung)
    Achtung: Kernsanierungen sind komplex und schwer kalkulierbar (hohe Zeit- und Kostenrisiken)
  • Hoher Energiebedarf
    ▶ Energetische Sanierung und 11% der Kosten auf Mieten umlegen

Kalkulation

Ein gutes Geschäft zeichnet sich schon davor ab

Der Erfolg von Investments – egal ob in Immobilien oder andere Asset-Klassen – bemisst sich rein finanziell. Eine genaue Kalkulation des Investments ist daher unerlässlich. Außerdem zeigt diese die Schalthebeln auf, wie Sie die Rendite beeinflussen können, aber auch welche Stellschrauben die geplante Rendite verhageln können.

 

1. Schritt: Grobe Kalkulation

Bei Pirgus übernehmen wir den ersten Schritt Ihrer Arbeit und bereiten die hochgerechneten Cashflows und Kennzahlen vor, damit Sie schnell die für Sie interessanten Immobilien identifizieren können (Interesse am Excel-Kalkulationstool? Hier kostenlos bestellen).

 

2. Schritt: Detaillierte Kalkulation

Im zweiten Schritt ist jedoch eine genaue Kalkulation – speziell auch im Hinblick auf unterschiedliche Szenarios – unerlässlich. Diese sollte in Excel erfolgen, weil Sie damit viel Flexibilität bei den Berechnungen haben und das Ergebnis nachvollziehbar mit Ihrer Bank teilen können. Neben den Kennzahl-Berechnungen sollten Sie zentrale Werte und Relationen auch grafisch darstellen, damit Sie das Investment schnell und klar beurteilen können.

  • Wägen Sie immer das zeitliche und finanzielle Investment vor und beim Kauf ab und vergleichen Sie es mit Ihrer Investmentstrategie. Für die einen – passive Investoren – sind gut renovierte Wohnungen oder Neubau, welche langjährig vermietet sind und eine mittlerer Mietrendite abwerfen, interessanter. Für andere – aktive Investoren – Objekte in aufstrebenden Gebieten mit substanziellem Renovierung-/Optimierungsbedarf, welche zeitnah verbessert und veräußert werden können.
  • Achtung vor rein steuerlich profitablen Investments oder welchen mit unzureichenden Cashflows. Wir fokussieren uns immer auf die Cashflow-Perspektive und sehen steuerliche Sondereffekte aufgrund von Verlusten und Abschreibungen nur insoweit sie die Zahlungsflüsse beeinflussen. Wieso machen wir das? Zu viele Investoren verkalkulieren sich mit Immobilieninvestments, weil diese nur durch Steuerrückzahlungen oder Abschreibungen eine ansehnliche Rendite abwerfen.
    Steuerliche Regelungen können sich jedoch ändern – und ein Investment sollte dann immer noch profitabel sein. Investitionen über Jahre abzuschreiben täuscht einen niedrigeren Bedarf an finanziellen Ressourcen vor und Liquiditätsprobleme sind Gift für profitable Immobilieninvestments.
  • Suchen Sie nach Investments mit positiven Netto-Cashflows. Wie bereits im Punkt davor erklärt, können Bruttorenditen und steuerliche Buchhaltung Rentabilität vortäuschen, welche gar nicht gegeben ist. Suchen Sie deshalb unbedingt Objekte, welche nach Bewirtschaftungskosten, Zins und Tilgung noch positive Netto-Cashflows erwirtschaften. Dann investieren sie nur das Eigenkapital am Anfang und die Immobilie zahlt den Kredit konstant ab. Vermeiden Sie Objekte, wo Sie jedes Monats einen Teil Ihres versteuerten Einkommens zuschießen müssen.

 

Cashflowperspektive bei der Kalkulation

Drei Cashflows ergeben sich bei Immobilieninvestments:

  • Investment-Cashflow
  • Operative-Cashflow
  • Finanzierungs-Cashflow

 

Investment-Cashflow

Kaufpreis (pro Wohneinheit, Gewerbeeinheit oder Stellplatz)

+ Kaufnebenkosten*

+ Kosten für die Objektaufwertung (wenn benötigt)**

Gesamtkosten des Investments

* Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Gebühren von Behörden.
Das Problem der Kaufnebenkosten ist, dass sie keinen Wert darstellen, weshalb direkt nachdem kauf ein Verlust in der Höhe der Kaufnebenkosten anfällt.

** Kosten für Renovierung, Sanierung oder optische Verschönerungen, Honorare für Gutachter, Aufwand für Erstvermietung und alle sonstigen anfallenden Kosten.

Aus steuerlicher Sicht ist die Zuteilung der Kosten äußerst relevant, da Kaufpreis und Nebenkosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes (exkl. Grund) abgeschrieben werden und die Objektaufwertung über 1 – 10 Jahre.

 

Operative-Cashflow

Die operative Säule stellt die jährlichen Einnahmen – also die Nettokaltmieten – dar, aufgeteilt auf Wohnungen, Gewerbeeinheiten und Stellplätze. Davon werden die regelmäßigen Ausgaben abgezogen (nicht uml. Betriebskosten und Finanzierungskosten inkl. Tilgung).

 

Finanzierungs-Cashflow

Die Finanzierungs-Cashflow zeigen alle Kreditbausteine, deren Zins und Tilgung an. Wichtige Kennziffern sind der Nettokreditbetrag (Kreditbetrag abzüglich Anfangskreditkosten, tatsächlich ausbezahlte Betrag) sowie der Nettozins (Zins * Kreditbetrag). Die Differenz zum Investment gesamt muss mit Eigenkapital ausgeglichen werden.

Link: Welche Immobilien-Kennzahlen nutzen Investoren?

Finanzierung

Die richtige Finanzierungsstrategie

Generell geht es beim Thema Finanzierung darum stabil und günstig Geld zu beschaffen sowie Profitabilität und Flexibilität zu optimieren. Bei Fremdkapital ergibt sich durch die Zinsdifferenz von Gesamtrendite zu Zinssatz der positive oder negative Leverage-Effekt (Zinshebelwirkung).

 

Wichtige Tipps

  • Eignen Sie sich das Finanzierungswissen an
    Kleine Änderungen bei den Finanzierungsbedingungen wirken sich aufgrund der hohen Volumina und langen Laufzeiten stark auf die Profitabilität aus. Außerdem kann auch temporär fehlende Liquidität schnell zur Insolvenz und damit größeren Verlusten bei einem Notverkauf führen. Deshalb ist Wissensaufbau, zeitliches Engagement sowie durchdachte Planung in dem Bereich jedenfalls relevant.
  • Verhandeln Sie hart, aber fair mit Banken
    Aufgrund der starken Auswirkung von Finanzierungsbedingungen sollten Sie eine klare Zielsetzung der Kreditausgestaltung haben. Dann sollten Sie unbedingt mindestens Angebote von drei Banken bekommen und hart über den Zinssatz verhandeln. Nachdem Sie sich gute Konditionen gesichert haben, sollten Sie ein faires und gutes Verhältnis zu Ihrem Bankberater aufbauen.
  • Kalkulieren Sie mit einem Puffer
    Finanzierungen ermöglichen das Umsetzen attraktiver Immobilieninvestments, aber planen Sie immer mit einem höheren Zinssatz (also inklusive eines Puffers). Das Investment muss sich dann immer noch rechnen, auch wenn die Finanzierungsbedingungen sich verschlechtern. Dies ist speziell langfristig für Refinanzierungen relevant. Da Sie das Objekt dann bereits besitzen, müssen Sie auch eventuell höhere Zinsen „verdauen“ können.
  • Immobilieninvestoren sollten langfristig eine FK-Quote (LTV) von 60-80% aufweisen
    Auch bei institutionellen Investoren wird ein LTV (loan to value) von 60% als nachhaltig angesehen und Banken finanzieren schnell bis zu 80% . Daher sollte die Tilgung so maßvoll wie möglich sein, da neben der Tilgung auch durch eine Aufwertung/Wertsteigerung des Hauses der Prozentsatz sowieso sinkt.
  • Planen Sie unterschiedliche Finanzierungsbausteine ein
    Da auch geförderte Kredite (zB des KfW), andere Kapitalgeber und Eigenkapital eine Rolle in der Finanzierung spielen können, sollten Sie – abhängig vom Projekt – den jeweils besten Finanzierungsmix finden und dieser besteht oftmals aus mehreren Bausteinen.
  • Verhindern Sie die Datenweitergabe und damit Eintragungen von etwaigen Ablehnungen bei Auskunfteien. Schicken Sie schriftliche Konditionenanfrage, keine Finanzierungsanfrage, und vermerken Sie, dass die Datenweitergabe untersagt ist. Damit verhindern Sie potentielle negative Einträge bei Auskunfteien.
  • Kümmern Sie sich rechtzeitig um Anschlussfinanzierungen oder Umschuldungen aufgrund geänderter Marktbedingungen. Frühzeitig geplante Anschlussfinanzierungen verhindern Liquiditätsengpässe und bei geänderten Marktbedingungen sollten Sie ein nachverhandeln Ihrer Verträge verfolgen.
  • Bauen Sie eine Liquiditätsreserve von 2-3 Monatseinnahmen auf sowie Rücklagen für Reparaturen und Leerstand. Diese Cash-Reserven schützt Sie vor etwaigen Liquiditätsengpässen aufgrund von notwendigen Reparaturausgaben, verspäteten Mietzahlungen und Leerstand zwischen Vermietungen.
  • Binden Sie möglichst wenig externe Sicherheiten und verhindern Sie komplexe Sicherungsgebilde. Verwenden Sie, wenn möglich, nur die Kaufimmobilie als Sicherheit und sparen Sie Vernetzungen zwischen Immobilien. Wenn eine Finanzierung durchfällt, schlägt dies nicht gleich auf mehrere Objekte durch.

 

Gründe für Finanzierungsschwierigkeiten

  • Zu späte Finanzierungsabstimmung
    Kümmern Sie sich frühzeitig um die Finanzierbarkeit. Am besten stellen Sie mit einem Dummy-Objekt eine Finanzierungsanfrage. Dann durchlaufen Sie bereits denn vollständigen Prozess und beim „echten“ Objekt geht es deutlich schneller, da bereits alle Unterlagen vorhanden und schon einmal geprüft wurden.
  • Zu wenige Finanzierungsalternativen
    Meistens kristallisiert sich nach einer Zeit heraus, mit welcher Bank man gut zusammenarbeiten kann. Fragen Sie trotzdem bei mindestens fünf Instituten an und verteilen Sie Kredite auf mindestens drei verschiedenen Banken. Wenn eine der dreien aufgrund von Marktveränderungen nervös wird und die Kredite fällig stellen möchte, dann haben Sie Alternativen und kein Liquiditätsproblem.
  • Falsche Ansprechpartner in der Bank
    Kontrollieren Sie, ob Ihr Ansprechpartner die gleiche Zielsetzung hat wie Sie. Meistens sind in Banken unterschiedliche Personen / Abteilungen für Privatkunden, wohlhabende Kunden und Firmenkunden zuständig. Professionelle Investoren sind in den letzten beiden Kategorien richtig aufgehoben. Privatkundenberater verstehen Eigenheimkäufer besser als Investoren.
  • Keine aufbereiteten professionellen Unterlagen
    Als professioneller Investor müssen Sie sowieso unbedingt alle Unterlagen inklusive aller Berechnungen organisiert und digital zur Verfügung haben. Bereiten Sie diese basierend auf den Anforderungen von Banken auf. Meistens werden Informationen zur Vermögenssituation, Investmentstrategie und zum jeweiligen Objekt benötigt.
  • Schwer nachvollziehbare Strategie und Portfolioaufbau
    Der richtige Bankberater beurteilt Sie nach Ihrem Investmentansatz und weniger nach Ihrem Einkommen. Der geplante Objektkauf muss daher zu Ihrer Zielsetzung sowie den bisherigen Investments passen.
  • Negatives finanzielles Verhaltensmuster und negativer Credit-Score
    Das persönlich Muster bei Konsumausgaben, eingegangenem Risiko, Zahlungsausfällen in der Vergangenheit fließt in die Bewertung der Bank sowie in den Credit-Score ein. Haben Sie Ihre Finanzen im Griff und den Credit-Score im Blick.
  • Angedachte Investment unprofitabel oder zu risikoreich
    Wenn Sie nicht schlüssig erklären können, warum das Investment sich rentiert, dann wird auch die Bank die Finanzierung negativ beurteilen. Bedenken Sie jedoch, dass Banken auch für unprofitable Investments Finanzierungen anbieten können, wenn Sie bei Zahlungsausfall auf genügend Vermögen zugreifen können. Die Bank hat nicht unbedingt die gleiche Zielsetzung wie Sie.

Die Banken-Sichtweise verstehen

  • Klare Aufgabentrennung zwischen Kundenkommunikation und Kreditprüfung
    Ein gutes Verhältnis mit dem Bankberater ist gut, aber dieser entscheidet letztendlich nicht über die Kreditvergabe. Er sammelt die benötigten Unterlagen ein, er kennt die wichtigsten Prüfkriterien und kann mithelfen Darstellungsfehler zu verhindern.
  • Prüfungsprozess verstehen
    Die Kreditprüfung der Banken („Marktfolge“) ist wenig dynamisch und flexibel, sie ist von Rasterdenken und strikten Prozessen geprägt.
  • Übergangsfalle
    Die Prüfung entscheidet sich maßgeblich bei Eigenheimkäufern (Rendite irrelevant, Person-Einkommen-Vermögen relevant) zu Immobilieninvestoren (Rendite und Portfoliostruktur ausschlaggebend). Der Wechsel von einem in den anderen Bereich erfolgt bei 400T-1M EUR Portfoliowert. Probleme ergeben sich beim Wechsel, wenn die ersten Objekte nach Renditebetrachtung nicht finanzierbar wären und jede Portfoliovergrößerung nicht mittels neuer Kredite finanziert werden können.Besonders Klumpenrisiken (gleiche Region & Mieterstruktur) sollten durch Streuung verhindert werden.
  • Risikoberechnungen
    8er Annuität:
    Rechnet sich das Objekt noch bei 8% Zins und Tilgung? Der Zinssatz stellt die Höchstbelastung für Darlehensnehmer für die letzten Jahrzehnte dar.
    25% Kaltmieteausfall:
    Rechnet sich das Objekt noch bei einer Mietreduktion um 25%? Der Abschlag soll den Einnahmenausfall bei einem strukturellen Leerstand abdecken.Wenn beide Szenarien einen deutlichen Fehlbetrag aufweisen, werden die Banken detaillierter die Kreditwürdigkeit prüfen. Die Werte beziehen sich auf das Portfolio und können beeinflusst werden. Unterdurchschnittlich verdienende Immobilien sollten abverkauft werden, Mietrenditen durch Optimierung gesteigert und so der Wert relativ zum Fremdkapitaleinsatz gesteigert werden.

Variable vs. fixe Finanzierung

 Variabel verzinste KrediteFixverzinste Kredite
GleichDefinierte VertragslaufzeitDefinierte Vertragslaufzeit
Unterschiedlich
  • Zinssatz abhängig von Referenzzinsatz
    (zB EZB-Leitzins oder Euribor – Interbankenzinssatz)·
  • Zinsanstiegsrisiko nicht eingepreist (= Günstiger)
  • Hohe Flexibilität, kürzere Planbarkeit
  • Zinssatz fix
  • Zinsanstiegsrisiko eingepreist
    (= Teurer)
  • Kaum Flexibilität, lange Planbarkeit

 

  • Deutsche präferieren Fixzinsdarlehen
    Fixzinsverträge sind vornehmlich in Deutschland gebräuchlich und wiederspiegelt die geringere Risikotoleranz der Gesellschaft und die Auswirkung langjähriger Werbekampagnen von Versicherungen und Banken. Diese übernehmen gerne die Risiken, poolen diese und erwirtschaften schon bei Vertragsabschluss einen ansehnlichen Gewinn.
  • Objektiver Vergleich zwischen variable und Fixzinsdarlehen ist sinnvoll
    Im Buch von Winterlich wird gezeigt, dass in den letzten 30 Jahren zu jedem Zeitpunkt variable Zinsen bei Kreditverträgen über 10 Jahre gegenüber Fixzinsverträgen im Vorteil waren. Dies ist beachtlich. Da Banken aber gerne mit fixen Zinsen die Gewinne für die nächsten Jahre fixieren wollen und die Provisionen der Bankberater davon abhängen, wählen viele Menschen die scheinbar „sicherere“ Variante. Neben den insgesamt höheren Kosten sind aber auch hohe Ausstiegskosten bei vorzeitiger Kündigung („Vorfälligkeitsentschädigung“) vorgesehen, welche flexible Reaktionen auf Marktbewegungen unmöglich machen.
  • Strategische Wahl & alternative Absicherungsformen
    Meistens entwickeln sich die Zinsen in großen Auf- und Abwärtsbewegungen. Optimal wäre es daher in Abwärtsbewegungen Kredite mit variablen Zinsen und bei Aufwärtsbewegungen Kredite mit fixen Zinsen zu bekommen. Der perfekte Zeitpunkt kann jedoch kaum erwischt werden. Daher sollte mit Fixzins kalkuliert werden, dann aber variabel finanziert, die Differenz zum Fixzins als Risikopuffer aufgebaut werden und bei stark steigenden Zinsen kann mit einem separaten Finanzprodukt der Zinssatz fixiert werden. Dafür können zeitlich befristete Festzinsdarlehen oder CAPs genutzt werden.
  • Was ist bei variabel verzinsten Krediten zu beachten
    • Um das gespräch mit der Bank zu starten, sollte Anfangs ein Festzinsdarlehen angefragt werden und erst dann der Wunsch nach einem alternativen Angebot mit variablen Zinsen hervorgebracht werden. Bankmitarbeiter verdienen weniger Provisionen daran und haben daher auch eine geringere Motivation diese zu verkaufen. Es funktioniert aber, wenn die Arbeit zum großen Teil sowieso schon erledigt ist und sonst eine andere Bank zum Zug kommen würde.
    • In variablen Kreditverträgen lassen sich außerplanmäßige Sondertilgungen, Nachbeleihungen und Auffinanzierungen reinverhandeln
    • Feste Margenvereinbarungen zum Referenzzinssatz sollten verhandelt werden, damit die Bank nicht unerwünschte einseitige Erhöhungen beschließen kann.
    • Immer wieder können die Konditionen nachverhandelt werden (wenn sich die Marktlage ändert)
Tipp:

Das Beste aus mehreren Welten nutzen: Entwickeln Sie ein passendes Modell aus variablem Bankkredit und eigener Risikovorsorge vor Zinserhöhungen. Damit können Sie bei gleichem Risiko die Flexibilität deutlich erhöhen. Sie müssen aber bei der Risikovorsorge konsistent sein.

Sicherheiten für die Finanzierung

Für Immobiliendarlehen werden Sicherheiten benötigt. Generell hängt die Beleihungshöhe bei Sicherheiten davon ab, wie stark die Wertschwankungen eingeschätzt werden. Denn im Fall der Fälle muss mit der Sicherheit ein Großteil des ausstehenden Kreditbetrages finanziert werden können.

SicherheitBeleihungswert (in %)
Erstklassige Fonds und DAX-Aktien~60%
Auslands-, Mittelstands-, Technologieaktien~10-40%
Immobilien~80%

Mögliche Sicherheiten

  • Grundschuld (Kaufobjekt)
  • Grundschuld (anderes Objekt)
  • Finanzvermögen (Aktien, Anleihen)
  • Gesellschafteranteile
  • Einnahmen- oder Lagerbestände
  • Privates Einkommen (aus Arbeit, Rechten/Lizenzen, Mieten)
  • Bürgschaft (eine anderen Person mit gesamten Vermögen – hoch riskant)

In der Regel werden die gekauften oder andere Immobilien mit einer Grundschuld an die Bank belegt. Dadurch kann diese, im Fall der Fälle, durch die Veräußerungserlöse des Objektes den Kreditbetrag zurückerhalten.

Unterlagen für die Darlehensakquise

Diese Unterlagen sollten Sie in elektronischer Form vorbereiten, damit Sie sie bei Bedarf schnell verschicken können.

  • Unternehmensbroschüre (Kurze Gesamtübersicht)
    • Persönliche Situation
    • Investmentstrategie
    • Vermögensaufbau, Firmenbeteiligungen
    • Immobilienspezifisches Wissen
    • Einkommensverhältnisse
    • Eigene Bonität
  • Investmentkalkulation (in Excel – für die Nachvollziehbarkeit)
    • Kaufzustand
    • Projektionen möglicher Aufwertungen / Optimierungen
      (von neutralem Dritten untermauert, konservativ prognostizieren, übertreffen und Vertrauen schaffen)
  • Vermögensbilanz (nach Zinstyp, Veräußerbarkeit, Schwankungsbreite)
    • Vermögen (Struktur & Assetklassen)
    • Schulden
    • Nettogesamtvermögen
    • Cashflow-Rechnung
  • Immobilienportfolio
    • Bestandsübersicht (Adressen, Grundbuchdaten, Grundflächen, Anzahl der Einheiten)
    • Kaufübersicht (Kaufdatum, Kaufpreise, Nebenkosten, Aufwände für Aufwertungen, Mieteinnahmen & Zinsbelastung)
  • Finanzierungen
    • Je Objekt (Finanzierungbausteine mit Vertragsdatum, Darlehenstyp, Sondertilgungen oder Zinsfestschreibung)

 

Kreditvertrag

  • Prüfen Sie genau, ob alle ausgehandelten Konditionen im Kreditvertrag aufgelistet werden (speziell die korrekte Nennung des Darlehensnehmers aus steuerlichen Gründen relevant, Konditionen und Sicherheiten / die einzutragende Grundschuld)

Objekt- und Unterlagenprüfung

Die Objekt- und Unterlagenprüfung – oder das Gedächtnis des Gebäudes

Bei der Objekt- und Unterlagenprüfung wollen Investoren verstehen, was bisher passiert ist und sich auf den heutigen Wert oder die zukünftige Bewirtschaftung auswirkt. Generell gilt: Je mehr Unterlagen und Information Sie bekommen, desto besser kann das Investment eingeschätzt werden.

 

Benötigte Unterlagen

Folgende Unterlagen sollten Sie unbedingt vom Makler / Verkäufer anfordern:

  • Grundbuchauszug
  • Bauunterlagen (Karten, Pläne)
  • Technische Objektunterlagen (z.B. Schlüsselpläne, Anschlusspläne)
  • Energieausweis
  • Gutachten (immer lediglich ein Hinweis, speziell wenn vom Verkäufer beauftragt)
  • Versicherungen
  • Denkmalschutz
  • Erschließungssituation (Infrastruktur)
  • Sanierungsgebiete
  • Neubauvorhaben
  • Altlastenproblematik
  • Urheberrechte
  • Spezialfall Eigentümergemeinschaften

 

Allgemeine Prüfungen

Darüber hinaus bietet sich an, allgemeine Prüfungen der Situation zu machen.

  • Bewohnerstruktur (Informationen zu Mietern & bestehende Mietverträge)
  • Liste der Wohnungsausstattungen & Reparaturen
  • Höhe der hinterlegten Mietkautionen
  • Allgemeine Objektprüfung vor Ort
  • Einschätzung des Umfeld

Bei Bestandsimmobilien zusätzlich:

  • Fotodokumentation (Stand bei Übernahme)
  • Fotodokumentation bei allen Umbauten (Änderungen nachvollziehbar machen)

Lesen Sie auch unsere Checkliste für Erstkäufer von vermieteten Wohnungen

Standortanalyse

Standortanalyse – weil Immobilien nicht „mobil“ sind

Zentralste Analysefaktor von Immobilien ist die Lage, da – wie es der Name schon sagt – diese nicht veränderbar ist. Die profitabelsten Investments sind oftmals in durchschnittlichen bis mittleren Lagen oder verfügen über ein ausgezeichnetes Entwicklungspotential.

Lassen Sie sich auch nicht von „gefühlten“ Lagefaktoren zu stark beeinflussen. Wir alle haben eine Präferenz für gewisse Gegenden, welche wir aus gewissen Gründen als „besser“ einschätzen. Diese Einschätzung ist aber oftmals sehr subjektiv und für Renditeinvestments zählt ausschließlich die objektiven und messbaren Lagefaktoren.

 

Erste Einschätzung

Sie können einen ersten Eindruck anhand folgender Faktoren bekommen:

  • Lokales Preisgefüge (laut Immobilienportalen) bzgl. Leerstand, Arten von Wohnungen, Quadratmeterpreisen, Verfügbarkeit und Knappheit beim Angebot (welche Inserate sind zu welchem Preis wie lange online?)
  • Eigene Kenntnisse und Erfahrungen des Standorts sowie vorhandensein des Dienstleisternetzwerks (wie gut ist der Standort für Sie zugänglich?)
  • Investorendichte am Standort (welche, wie viele?)
  • Erreichbarkeit des Standorts (im Fall der Fälle)

 

Marktanalyse

Bei der Marktanalyse können Sie zum einen generelle Marktdaten heranziehen, oder die Situation auch wieder über das bestehende Angebot an Immobilien einschätzen.

Generelle Marktdaten:

  • Leerstandsraten
  • Vermietungsmarkt und –trend
  • Neubauaktivitäten
  • Medienzugänge (Verfügbarkeit von Daten)
  • Verkehrsverbindungen und Arbeitgeberstruktur (Industrie & Gewerbe)
  • Trends der Immobilienwerte
  • Marktfaktor

Aktive Angebote:

  • Angebote am Markt
  • Verkaufsvolumina
  • Verkaufszeiten

 

Marktfaktor:

Standort                                                                         top bis schwierig

Einkaufspreise                                                              sehr hoch bis günstig

Marktfaktor                                                                   (bandbreite)

Verzinsung / Bruttorendite

Mietnachfrage / Mietniveau

Einkommen

Bewirtschaftungskosten-Miete-Verhältnis

Leerstandsrisiken & -kosten

Neuvermietungskosten

Möglichkeit der Einnahmenerhöhung (Mietanpassung, Zusatz- und Nachvermietung)

 

Tipp:
Bankengespräche nutzen: Banken haben oftmals guten Zugang zu Marktdaten in verschiedenen Regionen, welche Ihre Kreditvergabe beeinflussen.

 

Die Lage der Immobilie  

Makrolage
StaatPolitisches, wirtschaftliches, steuerliches, rechtliches System, Sprache
BundeslandWirtschaftliche Situation, Spezifika
Region / Stadt

Bevölkerungsentwicklung (Zuzug-/Geburtenüberschuss) à Prognos AG Zukunftsatlas: Dynamik, Stärke, Demografie, Arbeitsmarkt, Innovation & Wohlstand; Karriereatlas: Bevölkerungs- & Berufsgruppen nach Region, Karrierebedingungen (Herkunft der Daten offengelegt)

Fertiggestellte Wohnungen

Relative Erschwinglichkeit (Miete inkl Nebenkosten / Nettoeinkommen)

Marktfaktor (Kaufpreis inkl. Nebenkosten / Jahreskaltmieten – wann rentabel?) à Fokus auf langfristige Entwicklung
Beeinflusst von: niedrigem Zinsniveau, Boomphase, hohem Zufluss an Liquidität
hoch = nachhaltig eingeschätzter Standort
Wirtschaftskraft à Statista

Naturgefahren

Arbeitsplatznähe

Infrastruktur

Mikrolage
StadtteilBevölkerungsstruktur, Geschäfte, kulturelle Einrichtungen, Image, Naherholungsgebiete (Tipp: Sinus Milieus Einteilung – Link)
StraßenzugÖPNV, Parkplätze, Nachbarschaft
ObjektumfeldLärm- und Luftemissionen, Nachbarbebauung, Sicherheit
GebäudeZustand, interne Erschließung, Hausgemeinschaft
WohnungAussicht, Ausrichtung, Standard, private Außenräume