#0 Lese-Empfehlungen: Investieren in Immobilien

#0 Lese-Empfehlungen: Investieren in Immobilien

Erfolgreiche Investoren eignen sich Wissen an

Hier findet ihr unsere persönlichen Bücher-Tipps und andere Quellen, um das Basiswissen zum Investieren in Immobilien aufzubauen. Ich hab Affiliate-Links von Amazon ergänzt. Das kostet euch nicht mehr, aber Amazon subventioniert dann meine nächste Buchbestellung und davon haben wir hoffentlich beide etwas 😉

Außerdem versuchen wir unser Wissen zu sammeln und zu strukturieren. Wir haben es als „Investoren-Bootcamp“ gestartet und es entwickelt sich hoffentlich zu einer Art Immobilien-Wiki weiter. Unterstützung erwünscht!

Habt ihr in letzter Zeit ein gutes Buch gelesen oder sogar eines geschrieben?
Nur her mit den Tipps!

Immobilien & Investments

Erfolgreich mit Immobilien-Investments (Jörg R. Winterlich)

Im Untertitel „Die Kunst, wie Privatinvestoren mit Wohnimmobilien Geld verdienen“. Dieses Buch kann ich nur sehr empfehlen, da es gut strukturiert Neuinvestoren Stück-für-Stück in das Thema Investieren in Immobilien einführt. Jörg R. Winterlich war Mitbegründer der FlowFact AG – eine der größten Maklersoftware-Anbieter Deutschlands – und ist seit mehr als 20 Jahren im Immobiliensektor tätig. Wenn man die eine oder andere Werbung im Buch für den Immobilien Investment Club des Autors ausblendet, kann man jedenfalls einige sehr gute Praxistipps für Kauf, Verwaltung bis Verkauf mitnehmen.
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Die Do-It Yourself Rente (Stefan Loibl, Marco Lücke)
Das System Immobilie (Thomas Knedel, ua)
Complete Real-Estate Investment Guidebook (David Crook, WSJ)
Buying and Selling Apartment Buildings (Steve Berges)
Souverän investieren mit Indexfonds & ETFs (Gerd Kommer)

Sehr interessantes Buch zu passiven Investmentstrategien. Besonders empfehlenswert finde ich die Erklärung zu physischen und synthetische ETFs. Außerdem sind die historischen Renditen von Aktien über Immobilien zu Rohstoffen aufschlussreich. Leider wird die steuerliche Thematik sowie die Möglichkeit zur Selbstnutzung bei Direktinvestments in Immobilen nur unzureichend behandelt (v.a. die Steuerfreiheit auf Gewinne nach 10 Jahren im Privatbesitz, die Gewerbesteuerbefreiung bei gewerblicher Vermietung, etc. welche zu einer Besserstellung gegenüber Fonds führt). Außerdem wird der Leverage-Effekt bei Immobilien außen vor gelassen, weswegen die EK-Renditen über ETF-/Aktien-Renditen liegen sollten.
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Entrepreneurship & IT

The Startup Owner's Manual (Steve Blank, Bob Dorf)

Ein spannendes Buch zu den verschiedenen Phasen beim Unternehmensaufbau. Das Buch ist nicht gedacht von vorne bis hinten gelesen zu werden sondern als Arbeitsbuch. Wenn man gerade ansteht, dann hilft ein Blick in das Buch das große Ganze zu sehen und die richtigen Fragen zu stellen.

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Zero to One (Peter Thiel)
Business Model Generation (Alexander Osterwalder, Yves Pigneur)

Ähnlich wie das Startup Owners Manual ist dieses Buch gedacht, um damit zu arbeiten. Es erklärt das Konzept des Business Model Canvas. Damit kann sehr leicht eine Geschäftsidee aus allen Blickwinkeln betrachtet und beurteilt werden. Es eignet sich daher speziell als Brainstorming Tool.

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The Hard Things About Hard Things (Ben Horowitz)
Profit First (Mike Michalowicz)

Inspiration & Sonstiges

Warren Buffet: Das Leben ist wie ein Schneeball (Alice Schroeder)

Lassen Sie sich nicht von der Seitenanzahl abschrecken. Das Buch über das Leben von Warren Buffet ist äußerst spannend und lesenswert. Es zeigt, wie der junge Warren Buffet sich bereits mit Investments auseinandersetzte und im Laufe seines Lebens das Investmentkonglomerat „Berkshire Hathaway“ aufbaute. Vor allem die Binsenweisheiten, wie, dass man jedes Investment völlig verstehen muss, damit es ein Erfolg werden kann, sollte man sich jedenfalls merken.
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Der reichste Mann von Babylon (George S. Clason)

Sehr unterhaltsames Einführungsbuch für ein Leben in finanzieller Freiheit mit zeitlosen Ratschläge.
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Rich Dad Poor Dad (Robert T. Kiyosaki)

Der zeitlose Klassiker von Robert T. Kiyosaki über die unternehmerische Denkweise, welche reiche Menschen weltweit verbindet. Wie bei vielen inspirierenden Büchern gibt es auch in diesem Teile, welche etwas über das Ziel hinaus schießen (Es gibt nicht den einen Weg!), aber das Buch motiviert, wirft Fragen auf und gehört zum Grundwissen für viele (jüngere) Investoren.
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Blogs

Immobilienblog "Vermietertagebuch" (Alexander Raue)

Erfahrungsbericht eines Deutsch-Schweizer Investors, welcher ein Portfolio von >1M EUR an vermieteten Wohnungen in Deutschland aufbaute. Der Blog besticht durch die einfache Sprache sowie die sehr transparente und quantitative Darstellung seiner gelernten Lektionen als Vermieter und Investor:
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Checkliste: Vermietete Wohnung kaufen

Checkliste: Vermietete Wohnung kaufen

Beim Kauf einer Immobilie ist es hilfreich, sich frühzeitig alle relevanten Informationen, die die Kaufentscheidung beeinflussen können, einzuholen. Bei einer vermieteten Wohnung gehört dazu neben einer Dokumenten-Checkliste als Standardauskunft auch insbesondere eine mögliche Auskunft zu den aktuellen Mietern bzw. laufenden Mietverträgen.

  

1) Checkliste Mieter

Generell gilt, dass der Käufer einer vermieteten Wohnung den Mieter samt Mietvertrag übernimmt. Er tritt also in den Vertrag mit den gleichen Rechten und Pflichten des Verkäufers ein („Kauf bricht nicht Miete“ – mehr dazu im § 566 BGB). Deshalb sollten Sie sich alle Unterlagen dieser Checkliste zum Mieter anschauen:

1. Mietvertrag – welche Rechte und Pflichten ergeben sich daraus?

2. Mietzahlungen – zahlt der Mieter regelmäßig, musste er erinnert werden oder ist er sogar im Zahlungsrückstand?

3. Selbstauskunft & Kaution – wurde zu Beginn der Vermietung die Selbstauskunft sowie die Kaution angefordert?

4. Rechtsstreitigkeiten – Gibt oder gab es rechtliche Prozesse oder Probleme mit dem Mieter?

Wenn Sie dabei auf Probleme stoßen, dann muss der Kauf nicht gleich abgebrochen werden, wenn der Verkäufer transparent dazu war und die Verantwortung/Risiken für die Probleme im Grundstückskaufvertrag klar zugeordnet werden.

Das Thema Eigenbedarfskündigung wird in einem anderen Post näher behandelt, da eine umfassende Behandlung des Themas den Rahmen an dieser Stelle sprengen würden. Generell wird Ihnen jeder Immobilienexperte bescheinigen, dass Käufer vermieteter Wohnungen besser mit einer passenden Rendite kaufen und nicht mit einem Auszug des Mieters rechnen sollten.

  

2) Checkliste Wert- und Instandhaltungsgutachten

Ein Gutachten von einem Sachverständigen einholen klingt erst einmal teuer. Bei Versteigerungen werden meistens Gutachten erstellt und beigelegt und diese sind teuer und nur eingeschränkt hilfreich. Dies muss aber nicht der Fall sein.

  

Wertgutachten 

Die Digitalisierung bringt hier deutliche Verbesserungen. Sachverständige haben früher eine Wertberechnung basierend auf verschiedenen anerkannten Bewertungsmodellen gefüttert mit ihren Erfahrungswerten und Objektdaten erstellt. Das klingt für Sie schon so nach veralteten Prozessen? Genauso ist es! Automatisierung und der Einsatz von Big Data führen zu deutlich günstigeren und genaueren Ergebnissen. Gleich mehrere Firmen im deutschsprachigen Raum nehmen sich dem Thema bereits an. Die Kosten liegen bei ca. 10-30 EUR pro Werteinschätzung. Hinweis: Die Bewertungen beziehen sich auf unvermietete Wohnungen – vermietete Wohnungen werden generell etwas günstiger verkauft, es sei denn es gibt wenig Angebot in der Gegend oder die Wohnung bietet eine gute und stabile Rendite.

  

Instandhaltungsgutachten

Hierbei wirkt sich weniger die Digitalisierung aus, aber dennoch gibt es Innovationen durch findige Bauunternehmer. Generell wollen Investoren Kaufobjekte besichtigen, um ein Gefühl für das Objekt zu bekommen. Meistens bezieht sich das „Gefühl“ dann auf den Sanierungszustand bzw. Sanierungsrückstau in der Wohnung. Wenn der Investor nicht vor Ort ist oder – wie die meisten Investoren – ein „erfahrener Laie“ in dem Bereich ist, dann können Bauexperten weiterhelfen. Diese besichtigen die Wohnung und schätzen Zustand sowie Kosten für Sanierungen ein. Diese Einschätzung hilft Ihnen bei der richtigen Erwartungshaltung über Instandhaltungskosten, welche in den nächsten Jahren anfallen werden, und somit bei der Kaufpreisverhandlung. Lassen Sie unbedingt auch das Gemeinschaftseigentum prüfen, welches Sie anteilig miterwerben. Die Kosten liegen hierbei bei 300-500 EUR pro Instandhaltungsgutachten. Im Verhältnis zum Kaufpreis und dem reduzierten Risiko durch besser Information sind diese Kosten schnell vertretbar.

  

3) Checkliste Rechtliches & Hausverwaltung

  

a) Benötigte Unterlagen:

1. Kaufvertrag – Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um den Kaufvertrag zu lesen und zu prüfen. Fordern Sie diesen rechtzeitig vom Verkäufer an. Wenn Sie von einer Wohnungsgesellschaft kaufen, dann steht Ihnen eine Prüffrist von 14 Tagen bis zum Beurkundungstermin gesetzlich zu.

2. Grundbuchauszug – Prüfen Sie den Grundbuchauszug auf alle Rechte anderer, welche auf Sie als Erwerber übergehen. Auch im Baulastenverzeichnis finden Sie relevante Informationen zu öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde (z.B. Wegerechte eines Nachbarn, Abstandsflächen zum benachbarten Grundstück). Außer in Bayern (und in Brandenburg bis 2016) sind die Baulasten nicht im Grundbuch festgehalten.

3. Energiebedarfsausweis

4. Unterlagen zur Teilung des Hauses

  • Teilungserklärung
  • Gemeinschaftsordnung
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Aufteilungplan

Die Unterlagen zur Teilung des Hauses regeln das Zusammenleben für die Miteigentümer des Mehrfamilienhauses, in welchem Sie eine Wohnung kaufen wollen. Die Teilungserklärung beschreibt des Sondereigentums und der Sondernutzungsrechte sowie den Aufteilungsplan.

5. Mietvertrag (siehe oben) 

6. Unterlagen von der Verwaltung (in Kopie geben lassen)

  • Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne der Eigentümergemeinschaft
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen
  • Beschlusssammlung
  • Hausordnung
  • Verwaltervertrag
  • Kostenvoranschläge für geplante Maßnahmen der Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung oder baulichen Veränderung. 

  

b) Benötigte Prüfungsschritte:

1. Rechtliche Prüfung von Kaufvertrag, Teilungserklärung, Grundbuchauszug

  • Finden Sie auffällige Klauseln oder benachteiligende Regelungen?
  • Stimmen folgende Angaben in allen Dokumenten überein? (Kaufvertrag, Wohnungsbeschreibung, Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Grundbuch):
    • Nummerierungen
    • Sondernutzungsrechte
    • Wohnfläche
    • Miteigentumsanteil (MEA)
    • Welcher Nutzungszweck ist angegeben?
  • Wie und von wem werden Keller und Speicherräume, Garten und Terrassen genutzt?
  • Wo weicht die Gemeinschaftsordnung vom Gesetz ab und zu welchen Gunsten?
  • Ist die gesetzliche oder eine abweichende Kostenverteilung vorgesehen?

2. Eigentümerschaft und Verwaltung der Wohnungseigentümerschaft (WEG) prüfen

  • Beschluss-Sammlung der letzten Jahre
  • Protokolle der letzten Jahresversammlungen (Fokus auf beschlossene Instandsetzungen und Modernisierungen)
  • Sind Sonderumlagen für Reparaturen/Modernisierungen geplant?
  • Hat die WEG Schulden (Verbindlichkeiten)?
  • Prüfen Sie das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage
  • Welche Versicherungen und langfristigen Verträge (Wartungsverträge) wurden beschlossen?
  • Nehmen Sie Einsicht in den Verwaltervertrag
  • Wer sind die Miteigentümer / wie sieht die Bewohnerstruktur aus? (Selbstnutzungsquote? Fluktuation der Mieter?)
  • Gibt es einen Verwaltungsbeirat? Dann haben Sie vermutlich weniger Rechte, da dieser Sie in einigen Belangen „vertritt“.

Protokolle der Eigentümerversammlungen – Lassen Sie sich jedenfalls die Protokolle der letzten drei Jahre vom Verkäufer geben. Diese sind relevant, da Sie Informationen zu Streitigkeiten zwischen Miteigentümern und Risiko von zusätzlichen Sanierungskosten für das Haus enthalten können. Letztere kann ihre IHR beeinflussen oder Sie müssen für Reparaturen/Sanierung, welche bereits beschlossen sind, mitzahlen. Sprich, Sie zahlen bei einer Sanierung des Gemeinschaftseigentums des Hauses natürlich – entsprechend Ihrem Anteil – mit.

Mehr Informationen finden Sie hier.

Eigenbedarf & Vorkaufsrecht beim Mietwohnungskauf

Eigenbedarf & Vorkaufsrecht beim Mietwohnungskauf

Sie planen eine vermietete Wohnung zu kaufen, um dann Eigenbedarf anzumelden und selbst einzuziehen. Achten Sie auf zwei „Stolperfallen“, an denen Ihr Vorhaben scheitern könnte: Wartefrist nach Teilungserklärung und Vorkaufsrecht des derzeitigen Mieters.

 

Fall 1: Wartefrist bei Kündigungen wegen Eigenbedarf

Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung – also die Kündigung des Mieters wegen Eigenbedarf an der Wohnung – anstreben, sollten Sie zuerst das Datum der Aufteilung in Wohnungseigentum kontrollieren. Vorsicht ist geboten, wenn ein Gebäude von z.B. einem Projektentwickler gekauft und in Wohneigentum aufgeteilt wurde, und die Wohnungen einzeln veräußert werden. In dem Fall gibt es häufig Wartezeiten, welche je nach Bundesland bis zu 10 Jahre dauern kann. Dies ist der Fall, wenn der Mieter schon vor der Aufteilung eingezogen war. Erst nach der Wartezeit kann die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden.

 

Fall 2: Mietervorkaufsrecht bei Kauf einer vermieteten Wohnung

Des Weiteren sollten Sie ein Mietervorkaufsrecht beachten. Dieses besteht ebenfalls dann, wenn der Mieter vor der Aufteilung in Wohnungseigentum bereits eingezogen war. Bei Kenntnis hiervon muss spätestens der Notar aktiv werden und den Mieter über sein Recht informieren. Übt der Mieter dieses Vorkaufsrecht aus, dann kommt ein direkter Vertrag zwischen ihm und dem Verkäufer zustande. Der Kaufinteressent geht leer aus. Etwaige Kosten für Notar und Grundbucheintragungen muss dann aber der Mieter als neuer Käufer übernehmen. Ein fest ausgemachter Kauf kann aus diesem Grund noch im letzten Moment scheitern.

 

Wartefrist und Vorkaufsrecht gelten in Ihrem Fall nicht?

Gratuliere, dann sind Sie ein großes Stück Ihrer Traumwohnung nähergekommen. Dann sollten Sie jedenfalls die gesetzlichen bzw. vertraglichen Kündigungsfristen beachten, welche „nur“ zwischen drei und neun Monaten liegt. Die Kündigung muss dann schriftlich erfolgen. Und Sie müssen den Grund für den Eigenbedarf anführen. Die nächste Schwierigkeit ergibt sich, da Sie ein „berechtigtes Interesse“ für die Eigenbedarfskündigung anmelden müssen. Anerkannte Gründe sind z.B.:

  • Wenn der Eigentümer als „Herr seiner eigenen vier Wände“ einziehen will (Bundes­verfassungs­gericht, Az. 1 BvR 696/93)
  • Wenn der Eigentümer nach einer Trennung die Räume für sich braucht (Land­gericht Köln, Az. 1 S 27/96)
  • Wenn der Eigentümer die Wohnung als Büro nutzen möchte (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 330/11).

Generell kann der Eigentümer dies auch für gewisse andere Personen anmelden z.B. Familienangehörige (Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen, Ehepartner, Kinder) oder Angehörige seines Haushalts (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 159/09). Achten Sie darauf, dass bei einem „Vortäuschen“ die Kündigung unwirksam werden kann, was auch finanzielle Folgen hat (z.B. Übernahme von Umzugs- und Maklerkosten des gekündigten Mieters).

 

Achten Sie darauf, dass im Fall der Fälle, vor einem ausgetragenen Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter ein Richter entscheidet. Dieser wiegt die Interessen beider im Rahmen des Gesetzes ab und entscheidet dann. In vergangenen Fällen hat sich abgezeichnet, dass bei besonderen Härtefällen (z.B. Vorliegen einer schweren Krankheit oder Pflegebedürftigkeit des Mieters) eine Eigenbedarfskündigung verhindert werden kann.

 

Seien Sie kreativ, wenn es Probleme gibt

Die oberen Passagen beziehen sich natürlich auf die rein rechtliche Situation – wobei der Mieter nicht immer von seinen Rechten weiß oder er auch auf seine Rechte verzichten würde, wenn Sie ihm ein gutes Angebot machen. Es kommt nicht selten vor, dass Eigentümer abhängig davon, wann Sie den Mieter regulär rausbekommen würden, höhere oder niedrigere Geldbeträge für einen früheren Auszug bieten.

Zur weiteren Information zum Kauf einer vermieteten Immobilie schauen Sie auch gerne unsere Checkliste beim Immobilienkauf und unseren Blogpost zum Thema Vermietete Wohnung kaufen an.

Eine vermietete Wohnung kaufen hat viele Vorteile

Eine vermietete Wohnung kaufen hat viele Vorteile

Eine vermietete Wohnung kaufen ist attraktiv für Kapitalanleger. Viele Erstkäufer von Wohnungen zur Kapitalanlage interessieren sich für leerstehende Objekte. Obwohl ich die Überlegungen verstehen kann, ist die Annahme, das eine leerstehende Wohnung ein attraktiveres Investment ist, nicht allgemein gültig. Denn wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen, müssen Sie zwar auf einige Punkte mehr achten, dafür bekommen Sie aber auch oft höhere Renditen für Ihr eingesetztes Kapital.

 

Eine vermietete Wohnung kaufen ist komplizierter, bringt aber oft höhere Rendite

Sie müssen sich ein Bild von den derzeitigen Mietern machen

Dieser Punkt ist richtig. Eine vermietete Wohnung kaufen ist dahingehend tatsächlich komplizierter als eine leerstehende Wohnung zu kaufen. Sie müssen sich nämlich nicht nur mit dem Objekt auseinandersetzen, sondern auch mit den Mietern. Wenn Sie aber wissen, welche Unterlagen Sie benötigen, dann kann der Mieter ein großer Vorteil sein. Denn eine vermietete Wohnung kann in Summe deutlich günstiger sein und Sie beziehen von Tag 1 an Miete, ohne sich erst um die Suche eines potentiellen Mieters kümmern zu müssen.

Vermietete Wohnungen sind günstiger

Rund 10% der über Immobilienscout24 in Deutschland angebotenen Wohnungen sind vermietete Wohnungen. Das ist eine ganz schöne Menge. Vermietete Wohnungen sind insbesondere für Kapitalanleger interessant.

Käufer, welche selbst in die Wohnung einziehen wollen fallen als Kunden raus. Es gibt zwar die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung – also, dass Sie nach einiger Zeit den Mieter kündigen können – aber es können Jahre vergehen bis Sie in die Wohnung einziehen können (lesen Sie mehr dazu hier). Leerstehende Objekte sind in diesem Fall attraktiver. Diese Käufergruppe ist auch zu einem großen Teil für überhöhte Preise für diese Objekte verantwortlich. Warum? Emotionale Gründe beeinflussen die Preisbereitschaft: Weil die Wohnung schön sonnig ist, eine tolle Raumaufteilung hat oder weil sie perfekt am Weg in die Arbeit liegt. Die Eigenheim-Käufer können sich also schon vorstellen, wie sie in der Wohnung wohnen und sind deshalb bereit auch etwas mehr Geld für das Objekt zu zahlen.

Kapitalanleger konzentrieren sich hingegen auf Zahlen und Fakten bei ihrer Investitionsentscheidung. Daher achten sie viel mehr darauf, was die Wohnung objektiv wert ist – und vergleichen mehrere Objekte. Deshalb wird beinahe jede vermietete Wohnung günstiger verkauft, es sei denn es gibt kaum Angebot in einer Stadt/Region.

Es gibt keine Leerstandskosten

Wenn eine vermietete Wohnung verkauft wird, dann ist es egal, wenn der Verkauf länger als bei einer leerstehenden Wohnung dauert. Warum? Weil der Verkäufer weiterhin Miete erwirtschaftet. Der Verkäufer kann somit entspannt mit Käufern verhandeln, ohne dass ihn die kumulierten Leerstandskosten nach und nach unter Druck setzen. Auch als Käufer profitieren Sie davon. Leerstandskosten werden natürlich in den Kaufpreis eingerechnet und sind somit indirekte Kaufnebenkosten. Bei vermieteten Wohnungen fallen diese nicht an. Und wenn Sie die Wohnung gekauft haben, dann bekommen Sie auch vom ersten Tag an Mieteinnahmen. Sie haben dadurch kein Risiko, wann Sie einen passenden Mieter finden und wie hoch die Leerstandskosten bis dahin sein werden.

Ein Investment in eine vermietete Wohnung ist somit sehr interessant. Nur wie umschiffen Sie die Komplexität beim Kauf? Wir von PIRGUS verfolgen mehrere Wege, um das Analysieren und das Kaufen von vermieteten Wohnungen einfacher und sicherer zu machen.

Sie wollen wissen, worauf Sie achten müssen? Schauen Sie sich unsere Checkliste zum Kauf vermieteter Wohnungen an.

Remote in Immobilien investieren?

Remote in Immobilien investieren?

Sie suchen nach passenden Immobilien als Kapitalanlage? Aber das Angebot in Ihrer Region scheint nicht sonderlich attraktiv? Vielleicht, weil gestiegene Immobilienpreise nicht die gewünschte Rendite erlauben? Auf Ihre Kernfrage – Wie kann ich remote in Immobilien investieren? – geben wir die Antwort.

In wirtschaftlich starken Regionen gibt es verhältnismäßig viel Kapital

Die Frage ist nicht neu. Generell sind die Renditen dort wo viele Menschen leben, welche viel Geld in Immobilien investieren möchten, nicht sonderlich hoch. Auch ohne Wirtschaft studiert zu haben ist die Wirkung verständlich. Verdienen die Menschen in einer Stadt oder Region relativ viel, dann wird dort auch viel Kapital aufgebaut. Das beste Beispiel in Deutschland ist München, wo besonders viele Konzerne wie Allianz, BMW, Siemens, MAN, Linde, Sixt, usw. ihren Sitz haben. In Konzernzentralen werden generell höhere Gehälter gezahlt. Das wirkt sich auch auf die Dienstleister rund um diese Firmen aus, welche die Unternehmen und Mitarbeitern versorgen. Ganz logisch, dass somit in München generell viel Kapital vorhanden ist.

Kapital wird dann in Immobilien investiert und führt zu steigenden Preisen

Und dieses Kapital möchte investiert werden. Sobald man einen kleinen Geldpuffer für schlechte Zeiten angelegt hat, beginnt die Suche nach Anlageformen mit passendem Risiko-Rendite-Profil. Ganz konservative Anleger bevorzugen vielleicht Sparbücher, welche quasi keine Zinsen abwerfen und nach Inflation sogar zu einem kontinuierlichen Geldwertverlust führen. Interessantere Renditen, aber auch Risiko, bieten Aktien, Anleihen und Immobilien. Durch eine Streuung auf mehrere Anlageklassen kann der Portfolio-Effekt genutzt werden und ein Teil des Risikos reduziert werden.

Klarerweise steht dann einmal die Entscheidung an, wie man in Immobilien investiert. Dazu habe ich zwei Posts geschrieben, welche die Themen GmbH oder privat investieren sowie um indirekte Investments in Immobilien wie offene und geschlossene Fonds, AGs etc. behandeln. Kommen wir zurück zum Hauptthema. Nun entscheide ich mich in Immobilien zu investieren und merke, dass die Renditen in meiner Region sehr niedrig sind. Die Alternativen sind dann… mehr Kapital ansparen oder in andere Regionen investieren. Letzteres machen jedenfalls professionelle Investoren.

Von professionellen Investoren lernen und in profitableren Regionen investieren

Aus der Ferne, also „remote“ in Immobilien zu investieren ist kein grundlegend neues Konzept. Professionelle Immobilieninvestoren wie Fonds investieren meistens basierend auf Analysen der Ertragslage und gewisser Kennzahlen ohne das ein Mitarbeiter vor Ort jedes Objekt besichtigt.
Warum machen wir Privatinvestoren das nicht? Ganz klar – wir wollen ein Gefühl dafür bekommen, dass die Investition sinnvoll ist und das bekommt man nur vom Eindruck vor Ort. Das war jedenfalls bisher die Annahme. Denn dieses Gefühl kann richtig oder falsch sein. Bei erfahrenen Investoren ist es öfter richtig als bei Neulingen. Wieso? Weil Investoren eigentlich auf Ihre Erfahrung bauen und gewisse Punkte kontrollieren – anstatt nur auf ihr Gefühl zu achten.

Was Sie brauchen, um wie ein professioneller Investor zu agieren

 

1. Detaillierte „Cashflow“ Berechnung

Für professionelle Investoren in Anlageimmobilien ist eine professionelle Berechnung der Cashflows – also der Ein- und Auszahlungen – unabdingbar. Wir von PIRGUS stellen Ihnen eine standardisierte Cashflow-Planung zur Verfügung, welche Sie dynamisch an Ihre Annahmen anpassen können. Generell empfehlen wir aber auch eine eigene Excel-Kalkulation zu erstellen, wenn Sie viele individuelle Anpassungen benötigen oder diese für den Bankkredit benötigen. Unser Fokus liegt auf einer einheitlichen Darstellung der Cashflows und KPIs – der Kennzahlen – aller Immobilien in unserem Portfolio, damit Sie diese transparent und effizient miteinander vergleichen können.

2. Datenraum zum Anlageobjekt

Jeder Immobilienkäufer eines Anlageobjektes benötigt folgende Unterlagen:

  • Beschreibung der Wohnung & Kennzahlen (meistens im Exposé zu finden)
  • Mietvertrag
  • Wirtschaftsplan
  • Grundbuchauszug
  • Protokoll der letzten Eigentümer Versammlung

Diese finden Sie zu jedem Objekt im PIRGUS-Datenraum – falls diese noch nicht online gestellt sind, dann holen wir die Informationen gerade ein und reichen sie gerne nach. Kontaktieren Sie uns bei Interesse an einem Objekt dazu gerne.

3. Bausubstanz-Gutachten

Wenn Sie keine Bauerfahrung haben, sollten Sie ein Gutachten von einem Bausachverständigen machen lassen. Wir organisieren das gerne für Sie. Dieser besichtigt die Wohnung und bewertet den Zustand und schätzt den Rückstau der Sanierungskosten – die Kosten für demnächst benötigte Sanierungsmaßnahmen (Kosten für das Gutachten: ca. 300-500 Euro).

4. Wert-Gutachten

Wenn Sie sich mit Immobilien in Ihrer Nähe auseinandergesetzt haben, dann kennen Sie vermutlich die ungefähren Preisrichtlinien bereits. In Ihnen unbekannten Gegenden sollten Sie ein Wertgutachten erstellen lassen. Algorithmen errechnen basierend auf Kaufpreisdatenbanken sowie Ihren Eingabedaten den ungefähren Wert bzw. eine Preisspanne für eine ‚nicht-vermietete’ Wohnung dieser Art. Generell werden vermietete Wohnungen etwas günstiger verkauft – außer es gibt wenig Angebot in der Gegend oder die Mieter sind sehr gut ausgewählt (Kosten für das Gutachten: ca. 20 Euro).

Welche Immobilien-Kennzahlen gibt es?

Welche Immobilien-Kennzahlen gibt es?

Die wichtigsten Immobilien-Kennzahlen

Beim Immobilienkauf als Kapitalanlage sind Immobilien-Kennzahlen, wie die Renditen von Objekten,  die wichtigsten Kriterien für die Kaufentscheidung. Sie geben Aufschluss über die Rentabilität des Investments indem sie das Verhältnis des Gewinns zum investierten Kapital setzt.

Für Renditen gibt es verschiedene Betrachtungsweisen. Wichtig ist daher, verschiedene Immobilien immer mit der gleichen Renditeberechnung miteinander zu vergleichen. Betrachtet man Immobilien von verschiedenen Anbietern, ist es aber nicht selbstverständlich, dass die gleiche Berechnungsgrundlage verwendet wird. 

Wir stellen Ihnen daher die Unterschiede und Anwendung verschiedener Renditekennzahlen anhand eines Beispiels vor. 

Beispiel

Kaufpreis:                     100.000 Euro, einmalig 

Kaufnebenkosten:       10.000 Euro, einmalig

Kaltmiete:                      500 Euro / Monat (6000 Euro / Jahr)

Hausgeld:                      100 Euro / Monat (1200 Euro / Jahr)

Wertsteigerung            2%

Mietrendite – brutto

Die Bruttomietrendite berechnet sich durch die Division Jahreskaltmiete / Kaufpreis und gibt somit eine grobe Einschätzung zur Rendite (im Beispiel: 6,0%). Sie ist eine der am häufigsten in Makler-Inseraten genannte Immobilien-Kennzahlen und eine der am öftesten falsch verstandenen. Da von der Kaltmiete aber noch das nicht-umlagefähige Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage (IHR) bezahlt werden muss, ist die Kennzahl nicht sehr aussagekräftig für den Gewinn. Zudem kommen die sogenannten einmaligen Kaufnebenkosten zum Kaufpreis hinzu (Grundbucheintragung, Notarkosten, etc.), welche bei dieser Betrachtung ebenfalls fehlen. Die Kennzahl sagt hauptsächlich etwas über die Ertragskraft der Immobilie aus und ist immer noch sehr gebräuchlich.

Mietrendite – netto

Die Netto(anfangs-)mietrendite berücksichtigt genau diese zusätzlichen Kosten und berechnet sich aus der Division von Jahreskaltmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten (nicht-umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltungsrücklage) / Kaufpreis plus einmalige Kaufnebenkosten (im Beispiel: 4,4%). Die Netto-Mietrendite gehört aus unserer Sicht zu den wichtigsten Immobilien-Kennzahlen, weil Sie die „echte“ Ertragskraft eines Objekts darstellt. Diese sollte auch bei Objektvergleichen genutzt werden.

Die Nettomietrendite wird üblicherweise mit Bezug auf das erste Jahr der Investition berechnet und betrachtet. Auf dieser Basis können verschiedene Investitionsobjekte gut miteinander verglichen werden. Auf PIRGUS können Sie sich die Berechnung der Nettomietrendite zu jedem Objekt dynamisch – abhängig von Ihrem Kaufgebot, den voraussichtlichen Kaufnebenkosten sowie der jährlichen Nettomiete im 1. Jahr – anzeigen lassen.

Ein Punkt, der hierbei aber auch noch nicht berücksichtigt ist, ist eine potentielle Wertsteigerung der Immobilie. Diese kann einen erheblichen Einfluss auf die Rendite – langfristig betrachtet – haben, und wird oftmals unterschätzt. Beispielsweise ist eine Immobilie, die für 100.000 Euro gekauft wird bei einer jährlichen Wertsteigerung von z.B. 2% nach 5 Jahren bereits mehr als 110.000 Euro wert. Diese Wertsteigerung ist in der Nettomietrendite nicht reflektiert, da diese wie gesagt das erste Jahr nach dem Kauf betrachtet und sich auf den Kaufpreis ohne Wertsteigerung bezieht.

Gesamtkapitalrendite

Hier hilft es, sich die Gesamtkapitalrendite über eine (fiktive) Laufzeit von 5 Jahren anzuschauen. Das bedeutet, dass man die durchschnittliche jährliche Rendite auf das eingesetzte Kapital berechnet, mit der Annahme, dass man die Immobilie im Jahr 5 zu dem dann vorliegenden (ggf. nach Wertsteigerung höheren) Marktpreis verkauft. Diese Betrachtung kann man natürlich für jede beliebige Laufzeit darstellen. Sobald die Wertsteigerung die einmaligen Kaufnebenkosten ausgleicht, steigt die Gesamtkapitalrendite über die Nettomietrendite (in unserem Beispiel beträgt die Gesamtkapitalrendite nach 5 Jahren 4,4%, nach 10 Jahren 5,2%).

Eigenkapitalrendite

Die Rendite auf das Kapital ist unterschiedlich, wenn man die Eigenkapitalrendite betrachtet, d.h., wenn man den Gewinn auf das nichtfremdfinanzierte Kapital betrachtet. Übersteigt die Gesamtkapitalrendite des Investments die Finanzierungskosten, kann die Eigenkapitalrendite durch den „Leverage“-Effekt deutlich erhöht werden.

Übersicht Renditen 

Jährliche Bruttomietrendite:             6,0%

Jährliche Nettomietrendite:               4,4%

Jährliche Gesamtkapitalrendite:       3,2% (nach 3 Jahren)

                                                               4,4% (nach 5 Jahren)

                                                               5,2% (nach 10 Jahren)

 

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