Wie eigne ich mir das Immobilien-Basiswissen an?

Wie eigne ich mir das Immobilien-Basiswissen an?

Als ich begann meinem Interesse für Immobilieninvestments nachzugehen, hatte ich keine Ahnung wo ich beginnen sollte. Das Immobilien-Basiswissen war nicht vorhanden. Die Einstiegsbarrieren lagen „gefühlt“ sehr hoch. Zum Glück konnte ich auf Erfahrungen meiner Eltern bauen, welche in Immobilien investierten und uns in der Verwaltung immer mit eingebunden hatten (mehr zum Holzschneiden, Entrümpeln und Renovieren als bei der Buchhaltung). Über Kaufprozesse, Maklergebühren, Immobilienanalysen und so weiter wusste ich aber leider kaum etwas. Das alles war Neuland für mich, mir fehlte einfach das Basiswissen zu Immobilien. Wie kann man eine solche Wissenslücke nun am besten schließen?

Lesen Sie viel, fassen Sie Gelerntes zusammen und bauen Sie so das Immobilien-Basiswissen auf

Wenn ich mich für ein Thema interessiere, dann muss ich mich einlesen, um einen Überblick zu bekommen. Und dann sauge ich alles Wissen auf und versuche es strukturiert zu dokumentieren. An der Universität eignete ich mir dafür eine – für mich – gute Methode an: Zusammenfassungen schreiben.

Ich habe Zusammenfassungen zu sehr vielen Themen, in welche ich mich eingelesen habe. Diese sind aus drei Gründen vorteilhaft:

1. Richtig verstehen

Haben Sie schon mal gehört, dass Sie beim Erklären eines Themas dieses erst so richtig zu verstehen beginnen? In meiner Erfahrung ist es genauso. Beim Zusammenfassen formulieren Sie mit Ihren eigenen Worten, worum es geht. Durch diesen Prozess verstehen sie das Gelesene, anstatt es vielleicht beim Lesen nur grob zu überfliegen.

2. Ordnung im Kopf schaffen

Nachdem man einen guten Artikel gelesen hat, bleiben langfristig einige wenige Punkte hängen und an diese werden Sie sich erinnern. Diese Punkte sollten Sie nach dem Lesen in Stichpunkten notieren.

3. Erinnerungshilfe

Auch wenn Sie sich mit einem Thema einmal beschäftigen und dann lange Zeit nicht mehr, bleibt trotzdem einiges hängen. Jedoch kann man sich an gewisse Details nicht mehr erinnern. Haben Sie eine Zusammenfassung geschrieben, dann reicht ein kurzes Blick darauf und vieles kommt wieder ins Gedächtnis zurück. Genau dieses Ziel hat auch unser Investoren-Bootcamp, wo wir das grundlegende  Immobilien-Basiswissen zusammenfassen.

Suchen Sie sich einen oder mehrere Mentoren

Als ich vor einigen Jahren mich mit dem Thema „Wohnung mit Airbnb vermieten“ zu beschäftigen begann, half mir ein Bekannter bei den ersten Schritten weiter und ich vermied so viele Anfängerfehler. Wo finden Sie eine solche Person für Ihr Vorhaben Basiswissen zu Immobilien aufzubauen?

1. Nutzen Sie Linkedin oder Xing.

Durchsuchen Sie Ihre Kontakte nach Immobilien, Real Estate oder andere „Key Words“ und Sie werden erstaunt sein, wen und wie viele Sie finden. Es kann ein Grundschulfreund sein, welcher jetzt in dem Bereich tätig ist oder ein Bekannter eines Freundes, welchen Sie vielleicht nur einmal getroffen hatten. Egal ob Sie mit dieser Person lange nicht mehr gesprochen haben, melden Sie sich und erzählen Sie von Ihrem Vorhaben. Die meisten Leute – vor allem unternehmerisch begeisterte – helfen gerne mit ihrem Wissen weiter.

2. Besuchen Sie „Meetups“ oder Stammtische.

Als ich nach München zog, kannte ich fast niemanden in der Stadt. Dadurch war mein Interesse Anschluss zu finden groß. Wie stellt man das an? Man sucht „Meetups“ und Stammtische, welche zu den eigenen Interessen passen – wo Leute mit ähnlichem Hintergrund oder Interessen hingehen. Zuerst ging ich zum Alumni-Stammtisch meiner Universität und zu den Treffen eines Studentenvereins, bei dem ich Mitglied war. Sehr gute Wahl. Alle hatten ähnliche Erfahrungen wie ich gemacht und konnten mir mit Tipps und Tricks weiterhelfen. Einige Zeit später wollte ich Leute im Immobilienbereich in München kennenlernen. Mein Netzwerk in Wien war durch die Airbnb Wohnungen dafür schon recht gut, aber in München quasi inexistent. Also recherchierte ich die regelmäßigen Treffen im Immobilien und PropTech-Bereich, die es in München gab. Viele davon fand ich auf der Webseite Meetup.com sowie auf Facebook und LinkedIn. Ich ging zu den meisten einmal hin und schaute, welche mir zusagten. Persönlich sehr empfehlen kann ich Digital Builders München und der Immobilien-Investment-Meetup.

3. Beginnen Sie mit kleinen Projekten.

Meine ersten Erfahrungen als Unternehmer im Immobilienbereich machte ich nicht als Immobilieninvestor, sondern als Vermieter eines Zimmers in meiner Wohnung über Airbnb. Sie werden nicht sofort hohe Renditen einfahren, aber Ihre Kosten/Risiken sind dafür auch überschaubar. Und Sie werden schnell lernen, ob Ihnen das Vermieterdasein liegt und was Sie dafür zu tun haben. Und die Lernkurve ist sehr steil und Sie sammeln sich schnell das Immobilien-Basiswissen an. Dann sind Sie für Ihren ersten Kauf gut vorbereitet.

Das ist ein guter aktiver Abschluss. Viel Erfolg bei Ihren ersten Schritten!

Immobilienbewertung: Darauf kommt es an

Immobilienbewertung: Darauf kommt es an

Sie sind entspannt und entschlossen sind eine Immobilie zu kaufen. Wie sorgen Sie nun dafür, dass das so bleibt? Es gibt dafür nur eine richtige Antwort für Investoren: Jedes Objekt strukturiert und sorgfältig nach den eigenen Zielen zu analysieren. Sie prüfen dieses im Hinblick auf Ihre Investmentstrategie – nur wo fangen Sie am besten damit an? Nehmen Sie an, Sie haben bereits ein interessantes Objekt gefunden und würden es gerne kaufen. Eine sorgfältige Immobilienbewertung ist dann ein Muss, und die Immobilien Rendite zu berechnen gehört als erster Schritt zur eigenen Eingrenzung eines möglichen Kaufangebots dazu.

Es liegt in Ihrer Verantwortung eine fundierte Immobilienbewertung zu erhalten.

Verlassen Sie sich niemals auf das Gesetz des Durchschnitts, denn ein Fehlgriff kostet Sie einfach zu viel. Verlassen Sie sich auch nie auf die Einschätzung des Verkäufers, denn er kann auch nicht alles wissen oder Ihnen Sachen strategisch vorenthalten. Verlassen Sie sich auch nicht auf das Rechtssystem, denn dieses schützt Sie als Investor oftmals nicht (und Anwälte sind sehr teuer). Es stimmt, dass viele Leute Anlageobjekte ohne Probleme kaufen, aber diese kommen trotzdem vor sollten so gut wie möglich verhindert werden. Es gibt sicherlich Investmentalternativen, wo Sie sich einen gewissen Analyseaufwand sowie Nebenkosten für Beratung sparen können, aber der Immobiliensektor ist kein gutes Beispiel dafür – Analyse und Beratung für die Immobilienbewertung lohnt sich.

Nicht zu schnell und nicht zu oberflächlich analysieren: Physische und finanzielle Analyse gehen miteinander her.

Nehmen Sie sich Zeit, um beim Kauf keine ungeplanten aber sehr langfristigen Verpflichtungen einzugehen. Die Zeit für eine ordentliche Analyse hängt natürlich vom Objekttyp sowie von der zur Verfügung stehenden Datenlage ab. Grundsätzlich sind Wohnungsinvestments aufgrund der Häufigkeit von Transaktionen, des geringen benötigten Kapitals, der limitierten rechtlichen Besonderheiten und der standardisierten Datenfreigabe durch den Verkäufer einfacher. Der Prozess der Immobilienbewertung besteht normal aus zwei gleichwichtigen Elementen: der physischen Überprüfung und der finanziellen Analyse.

Physische Überprüfung

Wenn Sie (wie die meisten Menschen) sich nicht genau mit der Einschätzung von Bausubstanz auskennen, sollten Sie einen ausgewiesenen Experten mit Erfahrung und mit Standardprüfprozessen zu Rate ziehen. Auch gute Inspektoren können natürlich nicht durch die Wände sehen – ein gewisses Restrisiko bleibt – aber Sie können auf Auffälligkeiten hinweisen für die Sie später anfallende Kosten einplanen sollten. So sind zum Beispiel Elektroleitungen, die direkt aus dem Verputz herausstehen, ein Hinweis darauf, dass die Leitungen veraltet sein könnten und in naher Zukunft getauscht werden müssen. Solche Auffälligkeiten können schnell zu hohen Kosten führen, für die ein Experte am besten schon vor dem Kauf eine grobe Schätzung abgibt.

Finanzielle Analyse

Lassen Sie uns annehmen, Sie investieren in eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Ein einfacherer Standardfall:

  • Realistische Preisschätzung

Für Ihr erstes Angebot benötigen Sie nur eine grobe Preiseinschätzung. Dieses sollte bereits zu Ihrer angestrebten Rendite passen. Vor dem Vertragsabschluss sollten Sie aber jedenfalls zu einer fundierten Einschätzung kommen. Die Gegend kann Ihnen gut vorgekommen sein – aber wie sind die Marktpreise für Mieten und Käufe tatsächlich? Meistens wird eine Vergleichswertberechnung erstellt – am besten von einem Dritten – die normalerweise auf der Lage, der Größe und einigen weiteren Standardeigenschaften basiert. Desto umfangreicher die Datenlage (Objekt-und Marktdaten), desto genauer kann der Wert bestimmt werden. Außerdem sollte Sie die zu erwartenden Cashflows und die Wertsteigerung der Immobilie abschätzen, die Sie dann mit alternativen Investmentmöglichkeiten vergleichen können. Wenn Sie einen Kredit für das Investment nutzen wollen, erkundigen Sie sich bereits vorher zu den Konditionen und versichern Sie sich, dass Sie alle Erfordernisse erfüllen. Berücksichtigen Sie auch, wie sich der Einsatz von Fremdkapital auf Ihre Berechnung auswirkt (der sogenannte „Leverage-Effekt“).

  • Unterlagen anfordern

Als potentieller Käufer sollten Sie alle notwendigen Unterlagen anfragen, die Ihre Entscheidung zum Immobilienkauf beeinflussen können. Fragen Sie nach der Miethistorie, Leerstandsraten, Betriebskosten (inklusive Verwaltungskosten, Versicherungen), Steuern, Mietverträge (lesen Sie diese besonders genau und achten Sie auf Hinweise zur Zahlkraft des Mieters, Kautionen und wer für was verantwortlich ist).

Die „Due Diligence“, also die strukturierte und sorgfältige Analyse eines Investmentobjekts, endet auch nicht mit der Vertragserstellung. Lesen Sie den Vertrag gründlich und verstehen Sie den Inhalt. Vor der Unterzeichnung haben Sie eine Woche oder gleich mehrere Wochen – abhängig vom Objekt – um eine ordentliche Investmentanalyse abzuschließen. Und Sie haben die Möglichkeit, dass Sie bei auftretenden Gefahrenzeichen von der Vereinbarung zurückzutreten. Es gibt gewisse Vertragsklauseln, welche Sie speziell Beachtung schenken sollten. Wenn Sie Hilfe beim Vertrag brauchen, wenden Sie sich an einen Anwalt oder Immobilienexperten Ihres Vertrauens. Wenn der Verkäufer starken Druck macht oder einen zu kurzen Zeitraum für Ihre Analyse zulässt, dann sollten Sie dies als Warnsignal sehen.

Es gibt viel zu bedenken

Ganz offensichtlich sind viele Aspekte bei einem Investment zu bedenken. Wenn Sie sich jedoch stark fokussieren, einlesen und Unterstützung nutzen, dann steht Ihrem Investment auch nicht viel im Wege. Und bedenken Sie, der erste Schritt ist immer der schwerste, und das geht nicht nur Ihnen so!

 

Der erste Immobilienkauf – Achtung: Emotionen

Der erste Immobilienkauf – Achtung: Emotionen

Die Entscheidung für den ersten Immobilienkauf ist meistens zugleich mit Aufregung und Angst verbunden. Beide Emotionen sind grundsätzlich gute Wegbegleiter und helfen uns die richtigen Entscheidungen zu treffen, jedoch muss man den Ursprung und die Auswirkungen seiner Emotionen verstehen – speziell, wenn es um Investments geht. Manche meinen, dass man diese Emotionen „einfach“ unterdrücken sollte. Das denken wir nicht, weil die Sichtweise unrealistisch und zudem kontraproduktiv ist.

Aufregung ist ein natürlicher Teil des Prozesses beim Immobilienkauf – sollte jedoch nicht zu Impulshandlungen führen.

Der Gedanke, mit einem guten Investment eine passive Einkommensquelle zu schaffen, ist spannend. Sowie auch die Gründung eines Unternehmens Begeisterung auslöst und man schon beginnt von der Zukunft zu träumen. Es kann sich jedoch auch ein negativer Effekt ergeben, wenn es zu Impulsivität und Übereifer bei der Entscheidung kommt. Bei Erstinvestoren ist es nicht unüblich, dass die beinahe unendlichen Möglichkeiten für Investments überfordern, man dadurch den Fokus verliert und letztendlich resignierend aufgibt. Dann werden erfahrenere Investoren um Rat gebeten und – des Öfteren – entlädt sich die Überforderung und die aufgebaute Spannung schnell in einer Impulshandlung bzw. einem Impulskauf.

Für Neulinge im Immobilienbereich ist es aus unserer Sicht daher sinnvoll mit klarem Fokus auf einen stark begrenzten Bereich zu beginnen.

Am besten beginnt man mit einem Immobilienkauf in einer Region und einer Immobilienklasse, mit der man vertraut ist, zum Beispiel mit dem Kauf einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in der nächstgelegenen Stadt. Dort kennen Sie generelle Trends sowie gewisse handelnde Akteure und Sie können Ihr bestehendes Netzwerk bei Fragen nutzen. Klein, limitiert und fokussiert zu beginnen hilft Ihnen schnell und effizient zu lernen. Richtiges Suchen, Prüfen der Verträge, eine Due Diligence (Analyse), und Kenntnisse der Preisgestaltung sowie Grundsätze der Bauordnung sind oftmals wichtiger als gleich am Anfang ein Schnäppchen zu machen um damit reich zu werden.

Angst gehört ebenso zum Immobilienkauf und Besitz von Immobilien – sie hilft uns, überlegte Entscheidungen zu treffen.

Manch ein Immobilieninvestor soll schon morgens um zwei Uhr von einem Albtraum mit Schimmel, Wasserrohrbrüchen, Leerstand und anziehenden Kreditzinsen aufgewacht sein. Hier kommt die Wichtigkeit guter Vorbereitung ins Spiel – sowie die Wichtigkeit gute Partner für genau diese Fälle zu finden. Genauso wie Begeisterung kann auch diese Angst gut und schlecht sein. Angst mach uns vorsichtig und hilft uns kluge, überlegte Entscheidungen zu treffen. Sie kann uns aber auch zu Untätigkeit lähmen. Ob Sie einen Makler, einen Verwalter, einen befreundeten erfahrenen Investor oder sogar Ihren Steuerberater mit ausreichend Wissen im Immobilienbereich als Partner identifizieren – Zugang zu Experten zahlt sich aus. Dies trifft umso mehr am Anfang zu. Vor einem Immobilienkauf sollten Sie sich einlesen, Objekte sorgfältig und strukturiert analysieren und auf einen klaren verständlichen Kaufvertrag achten. Umsichtige Immobilieninvestments sind manchmal ein langer Weg – aber der einzig Richtige um keine Immobilie zu erwerben, die Sie deutlich mehr Geld, Zeit und Nerven kostet, als sie Ihnen bringt.

In unseren verschiedenen Blogposts werden wir gesondert auf Aspekte des Investmentprozesses eingehen, typische Fragen beantworten und Ihnen helfen die ersten Schritte zu machen. Sehen Sie sich auch unsere Buch-Empfehlungen zum Basiswissen zu Immobilien an, Denn wenn Sie bis hierher gelesen haben, dann sind sie bereits am richtigen Weg … um ein erfolgreicher Immobilieninvestor zu werden!