Beim Kauf einer Immobilie ist es hilfreich, sich frühzeitig alle relevanten Informationen, die die Kaufentscheidung beeinflussen können, einzuholen. Bei einer vermieteten Wohnung gehört dazu neben einer Dokumenten-Checkliste als Standardauskunft auch insbesondere eine mögliche Auskunft zu den aktuellen Mietern bzw. laufenden Mietverträgen.

  

1) Checkliste Mieter

Generell gilt, dass der Käufer einer vermieteten Wohnung den Mieter samt Mietvertrag übernimmt. Er tritt also in den Vertrag mit den gleichen Rechten und Pflichten des Verkäufers ein („Kauf bricht nicht Miete“ – mehr dazu im § 566 BGB). Deshalb sollten Sie sich alle Unterlagen dieser Checkliste zum Mieter anschauen:

1. Mietvertrag – welche Rechte und Pflichten ergeben sich daraus?

2. Mietzahlungen – zahlt der Mieter regelmäßig, musste er erinnert werden oder ist er sogar im Zahlungsrückstand?

3. Selbstauskunft & Kaution – wurde zu Beginn der Vermietung die Selbstauskunft sowie die Kaution angefordert?

4. Rechtsstreitigkeiten – Gibt oder gab es rechtliche Prozesse oder Probleme mit dem Mieter?

Wenn Sie dabei auf Probleme stoßen, dann muss der Kauf nicht gleich abgebrochen werden, wenn der Verkäufer transparent dazu war und die Verantwortung/Risiken für die Probleme im Grundstückskaufvertrag klar zugeordnet werden.

Das Thema Eigenbedarfskündigung wird in einem anderen Post näher behandelt, da eine umfassende Behandlung des Themas den Rahmen an dieser Stelle sprengen würden. Generell wird Ihnen jeder Immobilienexperte bescheinigen, dass Käufer vermieteter Wohnungen besser mit einer passenden Rendite kaufen und nicht mit einem Auszug des Mieters rechnen sollten.

  

2) Checkliste Wert- und Instandhaltungsgutachten

Ein Gutachten von einem Sachverständigen einholen klingt erst einmal teuer. Bei Versteigerungen werden meistens Gutachten erstellt und beigelegt und diese sind teuer und nur eingeschränkt hilfreich. Dies muss aber nicht der Fall sein.

  

Wertgutachten 

Die Digitalisierung bringt hier deutliche Verbesserungen. Sachverständige haben früher eine Wertberechnung basierend auf verschiedenen anerkannten Bewertungsmodellen gefüttert mit ihren Erfahrungswerten und Objektdaten erstellt. Das klingt für Sie schon so nach veralteten Prozessen? Genauso ist es! Automatisierung und der Einsatz von Big Data führen zu deutlich günstigeren und genaueren Ergebnissen. Gleich mehrere Firmen im deutschsprachigen Raum nehmen sich dem Thema bereits an. Die Kosten liegen bei ca. 10-30 EUR pro Werteinschätzung. Hinweis: Die Bewertungen beziehen sich auf unvermietete Wohnungen – vermietete Wohnungen werden generell etwas günstiger verkauft, es sei denn es gibt wenig Angebot in der Gegend oder die Wohnung bietet eine gute und stabile Rendite.

  

Instandhaltungsgutachten

Hierbei wirkt sich weniger die Digitalisierung aus, aber dennoch gibt es Innovationen durch findige Bauunternehmer. Generell wollen Investoren Kaufobjekte besichtigen, um ein Gefühl für das Objekt zu bekommen. Meistens bezieht sich das „Gefühl“ dann auf den Sanierungszustand bzw. Sanierungsrückstau in der Wohnung. Wenn der Investor nicht vor Ort ist oder – wie die meisten Investoren – ein „erfahrener Laie“ in dem Bereich ist, dann können Bauexperten weiterhelfen. Diese besichtigen die Wohnung und schätzen Zustand sowie Kosten für Sanierungen ein. Diese Einschätzung hilft Ihnen bei der richtigen Erwartungshaltung über Instandhaltungskosten, welche in den nächsten Jahren anfallen werden, und somit bei der Kaufpreisverhandlung. Lassen Sie unbedingt auch das Gemeinschaftseigentum prüfen, welches Sie anteilig miterwerben. Die Kosten liegen hierbei bei 300-500 EUR pro Instandhaltungsgutachten. Im Verhältnis zum Kaufpreis und dem reduzierten Risiko durch besser Information sind diese Kosten schnell vertretbar.

  

3) Checkliste Rechtliches & Hausverwaltung

  

a) Benötigte Unterlagen:

1. Kaufvertrag – Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um den Kaufvertrag zu lesen und zu prüfen. Fordern Sie diesen rechtzeitig vom Verkäufer an. Wenn Sie von einer Wohnungsgesellschaft kaufen, dann steht Ihnen eine Prüffrist von 14 Tagen bis zum Beurkundungstermin gesetzlich zu.

2. Grundbuchauszug – Prüfen Sie den Grundbuchauszug auf alle Rechte anderer, welche auf Sie als Erwerber übergehen. Auch im Baulastenverzeichnis finden Sie relevante Informationen zu öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde (z.B. Wegerechte eines Nachbarn, Abstandsflächen zum benachbarten Grundstück). Außer in Bayern (und in Brandenburg bis 2016) sind die Baulasten nicht im Grundbuch festgehalten.

3. Energiebedarfsausweis

4. Unterlagen zur Teilung des Hauses

  • Teilungserklärung
  • Gemeinschaftsordnung
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Aufteilungplan

Die Unterlagen zur Teilung des Hauses regeln das Zusammenleben für die Miteigentümer des Mehrfamilienhauses, in welchem Sie eine Wohnung kaufen wollen. Die Teilungserklärung beschreibt des Sondereigentums und der Sondernutzungsrechte sowie den Aufteilungsplan.

5. Mietvertrag (siehe oben) 

6. Unterlagen von der Verwaltung (in Kopie geben lassen)

  • Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne der Eigentümergemeinschaft
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen
  • Beschlusssammlung
  • Hausordnung
  • Verwaltervertrag
  • Kostenvoranschläge für geplante Maßnahmen der Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung oder baulichen Veränderung. 

  

b) Benötigte Prüfungsschritte:

1. Rechtliche Prüfung von Kaufvertrag, Teilungserklärung, Grundbuchauszug

  • Finden Sie auffällige Klauseln oder benachteiligende Regelungen?
  • Stimmen folgende Angaben in allen Dokumenten überein? (Kaufvertrag, Wohnungsbeschreibung, Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Grundbuch):
    • Nummerierungen
    • Sondernutzungsrechte
    • Wohnfläche
    • Miteigentumsanteil (MEA)
    • Welcher Nutzungszweck ist angegeben?
  • Wie und von wem werden Keller und Speicherräume, Garten und Terrassen genutzt?
  • Wo weicht die Gemeinschaftsordnung vom Gesetz ab und zu welchen Gunsten?
  • Ist die gesetzliche oder eine abweichende Kostenverteilung vorgesehen?

2. Eigentümerschaft und Verwaltung der Wohnungseigentümerschaft (WEG) prüfen

  • Beschluss-Sammlung der letzten Jahre
  • Protokolle der letzten Jahresversammlungen (Fokus auf beschlossene Instandsetzungen und Modernisierungen)
  • Sind Sonderumlagen für Reparaturen/Modernisierungen geplant?
  • Hat die WEG Schulden (Verbindlichkeiten)?
  • Prüfen Sie das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage
  • Welche Versicherungen und langfristigen Verträge (Wartungsverträge) wurden beschlossen?
  • Nehmen Sie Einsicht in den Verwaltervertrag
  • Wer sind die Miteigentümer / wie sieht die Bewohnerstruktur aus? (Selbstnutzungsquote? Fluktuation der Mieter?)
  • Gibt es einen Verwaltungsbeirat? Dann haben Sie vermutlich weniger Rechte, da dieser Sie in einigen Belangen „vertritt“.

Protokolle der Eigentümerversammlungen – Lassen Sie sich jedenfalls die Protokolle der letzten drei Jahre vom Verkäufer geben. Diese sind relevant, da Sie Informationen zu Streitigkeiten zwischen Miteigentümern und Risiko von zusätzlichen Sanierungskosten für das Haus enthalten können. Letztere kann ihre IHR beeinflussen oder Sie müssen für Reparaturen/Sanierung, welche bereits beschlossen sind, mitzahlen. Sprich, Sie zahlen bei einer Sanierung des Gemeinschaftseigentums des Hauses natürlich – entsprechend Ihrem Anteil – mit.

Mehr Informationen finden Sie hier.