Controlling zählt zu den Hauptaufgaben von Investoren

Immobilieninvestments gleichen, wie bereits erwähnt, einem Unternehmen und der Erfolg bemisst sich daher ebenfalls finanziell. Behalten Sie die Rentabilität Ihrer Investments im Blick. Besonders beim Aufbau eines größeren Portfolios mit >10 Einheiten erfordert aktuelles und gut aufbereitetes Controlling substanziell Zeit, weshalb sich ab einer gewissen Größe und abhängig vom Investmentansatz ein Generalverwalter auszahlen kann.

 

Tipps zum Controlling

  • Beschäftigen Sie sich einmal im Monat mit der Analyse des Geschäftsbetriebs.
  • Übernehmen Sie die Daten direkt von der Buchhaltung (per Datenexport in Excel). Damit sparen Sie Zeit und vermeiden manuelle Übertragungsfehler.
  • Analysieren Sie jeweils die aktuellen Daten sowie die Trends/Tendenzen für folgende Zahlen:
    • Einnahmen
      • Kaltmieteinnahmen
      • Nebenkostenvorauszahlungen
      • Warmmieten
    • Ausgaben
      • Verwalterhonorare
      • Bewirtschaftungskosten Eigentümer (nicht umlegbar)
      • Zinszahlungen
      • Tilgungszahlungen
      • Nebenkostenzahlungen
    • Überschuss
      • Überschuss vor Tilgung
      • Überschuss nach Tilgung
    • Sonstiges
      • Nicht einbringbare Forderungen
      • Rücklage und Ansparbeträge
    • Leerstände und Neuvermietungen
  • Vergleichen Sie die Kennzahlen verschiedener Objekte und leiten Sie Handlungsempfehlungen ab (zB Optimierungen, Verkäufe)
  • Suchen Sie sich einen Immobilienverwalter und einen Steuerberater, welche Ihren „Datenhunger“ befriedigen können, Ihren Investmentansatz verstehen und sich nicht überprüft vorkommen (und Ihnen Daten unterschlagen wollen).
  • Besprechen Sie die Analyseergebnisse regelmäßige mit Ihren Dienstleistern (min. 1-2x pro Jahr). Stellen Sie dafür einen klaren Leitfaden vor dem Gespräch zusammen, halten Sie sich an diesen beim Gespräch und überprüfen Sie geplante Verbesserungen (siehe Verwaltergespräche).

 

Tipps zum Portfoliomanagement

Bei größeren Immobilienportfolios sollten einige Managementleistungen an einen Generalverwalter ausgelagert werden:

  • Erstellen und Bewerten von statistischen Analysen des Bestands
  • Strategieerstellung
  • Finden und Einbinden von Dienstleistern
  • Portfoliocontrolling

Die Objekte sollten in drei Kategorien eingeordnet werden

  • Bewirtschaftungsqualität
  • Standortqualität
  • Objektqualität

Damit sollte beantwortet werden

  • Welche Objekte passen in Strategie
  • Welche können bei guter Gelegenheit verkauft werden
  • Welche passen nicht (mehr) zur Zielsetzung und sollten veräußert werden