Erfolg mit dem richtigen Team

Erfolgreiche Immobilieninvestoren greifen auf ein eingespieltes Dienstleister-Team aus Experten in verschiedenen Feldern zurück. Manche Aufgaben sollten ausgelagert werden, weil dem Investor das nötige Wissen fehlt, andere weil die Opportunitätskosten für den Investor höher sind als die (als Werbungskosten anrechenbaren) Kosten des Dienstleisters.

 

 Auslagerungsfähige TätigkeitenKernaufgaben des Investors
  • Kaufmännische Immobilienverwaltung
    (an Hausverwalter – HV)
  • Vermietung
    (an Makler oder HV)
  • Instandhaltung, Reparaturarbeiten, Wartung & Pflege (an Property Manager / Hausmeister)
  • Vertragswesen & Rechtsfragen
    (an Rechtsanwalt / Notar)
  • Steuerliche Bearbeitung und steuertechnische Beratung
    (an Steuerberater)
  • Bautechnische Unterstützung
    (an Baufirma)

    • Aus- und Umbaumaßnahmen
    • Modernisierung/Sanierung
  • Strategie und Ausrichtung definieren
  • Finanzierung und Finanzen klären
  • Die Kalkulation vornehmen
  • Die richtigen Dienstleister engagieren
  • Controlling durchführen·

 

Tipp:

Lassen Sie Ihre Dienstleister direkt miteinander kommunizieren. Sie werden „im Loop“ gehalten und reagieren nur bei Spezialfragen. Wir sind selbst noch nicht völlig überzeugt, ob dies die beste Strategie ist (Lassen Sie uns zu Ihren Erfahrungen wissen). Der große Vorteil der direkten Kommunikation ist, dass erstens die Verantwortung nicht bei Ihnen landet und zweitens Ihnen viel Koordinierungsaufwand erspart wird. Negativ anzumerken ist jedoch, dass etwas Kontrolle verloren geht. Deshalb sollten klare Verantwortungsgebiete, Budgets und Kommunikationsregeln definiert und vollzogen werden.

 

Das Dienstleister-Team

 

1. Verwalter

Das Verwalterhonorar schmälert Ihren Gewinn, jedoch sind die Kosten als Werbungskosten steuerlich absetzbar und durch den Wettbewerb nicht sonderlich hoch. Der Verwalter schafft einerseits Distanz zum Mieter und damit werden Sie nicht bei jeder Kleinigkeit belästigt. Andererseits haftet der Verwalter auch für das Nachkommen seiner vertraglichen Pflichten (zB bei verspäteten Nebenkostenabrechungen). Da der Markt der Hausverwalter kaum reguliert ist, sollten Sie sich einen vertrauenswürdigen Verwalter empfehlen lassen.

Generell müssen zwei Arten von Verwaltern unterschieden werden, wobei die Leistungen meistens von den gleichen Firmen angeboten werden und in Verbindung oftmals günstiger sind.

WEG-Verwalter (Wohnungseigentümergemeinschaft), welche die Verwaltung der Haushülle und die Kommunikation zwischen den Wohnungseigentümern verantwortet.

SEVs (Sondereigentumverwalter), welche im Auftrag des Wohnungseigentümers das Sondereigentum / die Wohnung betreut.

Generalverwalter, welche bei größeren Immobilienportfolios andere Teilaufgaben des Investors übernehmen.

 

2. Makler

Nur 10-20% der tätigen Makler sind Experten für Renditeobjekte und/oder besitzen selbst welche. Bei einer Zusammenarbeit ist somit wichtig die Qualität abzuchecken und die Erwartungen und das Leistungsspektrum abzuklären (Eigene Immobilien = versteht Investorenperspektive, Erfolgsliste = Zeigt Regelmäßigkeit, Zugang und Schnelligkeit bei Kauf/Verkauf. Bauen Sie langfristige Partnerschaften mit spezialisierten Maklern auf und erhalten Sie präferierten Zugang zu Objekten.

 

3. Gutachter

Eigens beauftragte Gutachter mit dem nötigen Fachwissen können Ihnen praktische Hinweise auf konkrete Probleme und Mängel bringen und Ihnen bei der Einschätzung des Sanierungsrückstaus und der Quantifizierung der Risiken helfen. Praktische Tipps sind sinnvoller als lange Abhandlungen mit Standardtexten. Vorsicht bei von anderen beauftragten Gutachten, da der Ermessensspielraum in deren Sinne ausgelegt wird.
Kosten: MFH 500-1000 EUR, WHG 300-500 EUR

 

4. Steuerberater

Mit ~5% der Steuerberater kennen sich noch weniger im Immobilieninvestmentbereich aus als bei den Maklern. Die Buchhaltung kann kostengünstig von jedem Steuerberater übernommen werden. Für die Planung der Steuerstrategie sollten Sie aber einen Spezialisten (mit eigenen Investments) heranziehen. Die Kosten scheinen oft unnötig hoch, aber bei guten Steuertipps rentiert sich dieses Investment ausgesprochen schnell.

 

5. Rechtsanwalt

Ähnlich den Steuerberatern und Maklern kennen sich auch bei den Rechtsanwälten nur wenige im Immobilienrecht aus. Wiederum sollten Sie Experten identifizieren, welche selbst investieren.

 

6. Baufirma

Baufirmen gibt es viele, wenn sie jedoch auch vertrauensvoll, organisiert und zuverlässig sein sollen, dann bleiben nur sehr wenige über. Haben Sie eine identifiziert und haltet diese ihre Versprechen sollten Sie sie an sich binden. Zahlen Sie fair und rechtzeitig und stellen Sie klar, dass Sie regelmäßige Arbeit bringen. Wenn ein partnerschaftliches Verhältnis etabliert werden kann, dann ersparen Sie sich sehr viel Zeit für Koordinierungs- und Kontrollaufwand sowie unnötige und ungeplante Kosten.