Sie planen eine vermietete Wohnung zu kaufen, um dann Eigenbedarf anzumelden und selbst einzuziehen. Achten Sie auf zwei „Stolperfallen“, an denen Ihr Vorhaben scheitern könnte: Wartefrist nach Teilungserklärung und Vorkaufsrecht des derzeitigen Mieters.

 

Fall 1: Wartefrist bei Kündigungen wegen Eigenbedarf

Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung – also die Kündigung des Mieters wegen Eigenbedarf an der Wohnung – anstreben, sollten Sie zuerst das Datum der Aufteilung in Wohnungseigentum kontrollieren. Vorsicht ist geboten, wenn ein Gebäude von z.B. einem Projektentwickler gekauft und in Wohneigentum aufgeteilt wurde, und die Wohnungen einzeln veräußert werden. In dem Fall gibt es häufig Wartezeiten, welche je nach Bundesland bis zu 10 Jahre dauern kann. Dies ist der Fall, wenn der Mieter schon vor der Aufteilung eingezogen war. Erst nach der Wartezeit kann die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden.

 

Fall 2: Mietervorkaufsrecht bei Kauf einer vermieteten Wohnung

Des Weiteren sollten Sie ein Mietervorkaufsrecht beachten. Dieses besteht ebenfalls dann, wenn der Mieter vor der Aufteilung in Wohnungseigentum bereits eingezogen war. Bei Kenntnis hiervon muss spätestens der Notar aktiv werden und den Mieter über sein Recht informieren. Übt der Mieter dieses Vorkaufsrecht aus, dann kommt ein direkter Vertrag zwischen ihm und dem Verkäufer zustande. Der Kaufinteressent geht leer aus. Etwaige Kosten für Notar und Grundbucheintragungen muss dann aber der Mieter als neuer Käufer übernehmen. Ein fest ausgemachter Kauf kann aus diesem Grund noch im letzten Moment scheitern.

 

Wartefrist und Vorkaufsrecht gelten in Ihrem Fall nicht?

Gratuliere, dann sind Sie ein großes Stück Ihrer Traumwohnung nähergekommen. Dann sollten Sie jedenfalls die gesetzlichen bzw. vertraglichen Kündigungsfristen beachten, welche „nur“ zwischen drei und neun Monaten liegt. Die Kündigung muss dann schriftlich erfolgen. Und Sie müssen den Grund für den Eigenbedarf anführen. Die nächste Schwierigkeit ergibt sich, da Sie ein „berechtigtes Interesse“ für die Eigenbedarfskündigung anmelden müssen. Anerkannte Gründe sind z.B.:

  • Wenn der Eigentümer als „Herr seiner eigenen vier Wände“ einziehen will (Bundes­verfassungs­gericht, Az. 1 BvR 696/93)
  • Wenn der Eigentümer nach einer Trennung die Räume für sich braucht (Land­gericht Köln, Az. 1 S 27/96)
  • Wenn der Eigentümer die Wohnung als Büro nutzen möchte (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 330/11).

Generell kann der Eigentümer dies auch für gewisse andere Personen anmelden z.B. Familienangehörige (Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen, Ehepartner, Kinder) oder Angehörige seines Haushalts (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 159/09). Achten Sie darauf, dass bei einem „Vortäuschen“ die Kündigung unwirksam werden kann, was auch finanzielle Folgen hat (z.B. Übernahme von Umzugs- und Maklerkosten des gekündigten Mieters).

 

Achten Sie darauf, dass im Fall der Fälle, vor einem ausgetragenen Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter ein Richter entscheidet. Dieser wiegt die Interessen beider im Rahmen des Gesetzes ab und entscheidet dann. In vergangenen Fällen hat sich abgezeichnet, dass bei besonderen Härtefällen (z.B. Vorliegen einer schweren Krankheit oder Pflegebedürftigkeit des Mieters) eine Eigenbedarfskündigung verhindert werden kann.

 

Seien Sie kreativ, wenn es Probleme gibt

Die oberen Passagen beziehen sich natürlich auf die rein rechtliche Situation – wobei der Mieter nicht immer von seinen Rechten weiß oder er auch auf seine Rechte verzichten würde, wenn Sie ihm ein gutes Angebot machen. Es kommt nicht selten vor, dass Eigentümer abhängig davon, wann Sie den Mieter regulär rausbekommen würden, höhere oder niedrigere Geldbeträge für einen früheren Auszug bieten.

Zur weiteren Information zum Kauf einer vermieteten Immobilie schauen Sie auch gerne unsere Checkliste beim Immobilienkauf und unseren Blogpost zum Thema Vermietete Wohnung kaufen an.