Einkauf-Checkliste für Erstkäufer

Dies ist eine Einkauf-Checkliste für neue Immobilieninvestoren.

 +
ImmobilienartWohn-Gewerbe-
WohnungHaus
ZustandOkSanierungsbedarf oder noch nicht gebaut, Baumängel
VermietbarkeitGutSchlecht
InvestitionsvolumenKlein, begrenztGroß
Netto-Cashflow

(ab 1. Monat)

PositivNegativ
WEGOkProbleme / Streit
GrundbuchKlarUnklar
AufteilungErfolgtNoch nicht erfolgt
Liquidität /

Reserven für Unvorhergesehenes

Wenig gebunden, ReservenViel gebunden, keine Reserven

 

Merkmale profitabler Objekte:

  • Unter Wert eingekauft (zB ZV-Verfahren, älterer Standard)
  • Renovieren und dann teurer vermieten
  • Mit Aufpreis verkaufen
  • Gewerbefläche in Wohnfläche umbauen
  • Grundstücksteil abtrennen
  • Einfache Strukturierung (v.a. beim 1. Deal)
  • Planungsrecht prüfen

 

Objektprüfung / Kalkulation

  • Wirtschaftliche Prüfung (siehe andere Kapitel)
  • Unterlagenprüfung
  • Vor-Ort-Prüfung
  • Bautechnische Prüfung (durch Fachmann)
    • Einschätzung des Bauwerkzustands
    • Risiko- und Kostenbewertung des Reparaturrückstaus
    • Bewertung von gesetzlichen Vorschriften
    • Messung von Feuchte und Wärmeverlust
    • Kalkulation der Investitionserfordernisse

 

Finanzierung
(am besten vorm 1. Kauf mit einem Dummy-Objekt durchlaufen)

  • Bankkontakte & Finanzmakler recherchieren
  • Kontakt aufnehmen & Termine vereinbaren
  • Persönliche Unterlagen aufbereiten (Vermögensbilanz, EAR, Investmentkalkulation, Finanzierungen, Validation durch Dritte, Kopie des Personalausweises)
  • Objektunterlagen aufbereiten (Mietübersicht, Mietverträge, Versicherungsnachweis, Grundbuchauszug)
  • Klärung offener Zwangsabgaben (Erschließungskosten, Ausgleichzahlungen)

 

Kaufabschluss

  • Notar beauftragen
  • Informationen zu Kaufgegenstand, Vertragspartner, Kaufpreis weiterleiten
  • Aktuellen Grundbuchauszug weiterleiten (Eigentumsnachweis)
  • Löschungsbewilligung der Bank einholen und weiterleiten
  • Kostenübernahme bei verhindertem Abschluss fixieren

 

  • Unterzeichnungstermin fixieren (Käufer, Verkäufer, Notar), Klärung der Vertragspartner und ev. Vertretungen
  • OPTIONAL: Anwalt prüft Kaufvertrag des Notars
  • Verteilung des Kaufpreises an die Dienstleister, Fälligkeit, Zahlungsweise abklären
  • Unterwerfung Zwangsvollstreckung
  • Beschaffenheit & Garantien prüfen
  • Klärung von Rechts- und Sachmängeln
  • Regelung des Besitzübergangs (Nutzen/Lasten)
  • Grundbucherklärungen
  • Träger Erschließungslasten
  • Hinweis WEG/Eintritt
  • Kostenträger für Grunderwerbsteuer
  • Kosten für Nebenthemen
  • Kaufvertragsabwicklung (rechtliche, steuerliche, wirtschaftliche Hinweise beachten)
  • Vertragsentwurf aufmerksam lesen und nachfragen

 

Zurück zum Einkauf
(Investoren-Bootcamp / Einkauf)