Einkauf und Optimierung bestimmen oftmals den Gewinn

„Im Einkauf liegt der Gewinn“ sagt eine alte Weisheit und diese ist immer noch gültig. In der Tat ist der Gewinn oftmals auf günstige Käufe zurückzuführen – zum Beispiel wenn Immobilien mit einem Problem für den vorigen Eigentümer behaftet sind.

Die wichtigsten Tipps

  • Aufgrund der großen Nachfrage durch die Niedrigzinsphase und steigenden Transparenz sind nur wenige wirkliche „Schnäppchen“ vorhanden.
  • Kaufgelegenheiten müssen selbst erarbeitet werden (aktiver Kontakt zu Maklern und Suchagenten für Immobilienportale). Des Weiteren sollten Sie sich für die „passende“ Immobilie vorbereiten – günstige Objekte erkennen und schnelle Kaufabwicklung vorbereiten.
  • Das erste Investment sollte „solide“ sein und kein Schnäppchen. Oftmals treten Erstkäufer in Fettnäpfchen, weil sie Objekte noch nicht vollständig einschätzen können.

Investoren müssen ein klares Suchprofil haben, dann gezieltes Immobilieninvestment-Know-How aufbauen, Marktkenntnis erwerben und einen klaren zeitlichen Horizont (max. 6 Monate) definieren. Oftmals wird ohne Vorbereitung mit der Objektsuche begonnen und nach einigen Monaten enttäuscht eingestellt.

Investmentregeln

  • Ein „Investmentgrundgesetz“ schützt Sie vor emotionalen (Fehl-)
    Entscheidungen oder übertriebenen Eifer (und Risikoaufbau) in Boomphasen.
  • Die Regeln sollten schriftlich und mit vollständigen Sätzen notiert werden und immer wieder in der Objektsuche herangezogen sowie aktualisiert werden.
  • Achtung: Mit wachsender Expertise und erfolgreichen Geschäften weicht man automatisch vermehrt vom geplanten Muster ab, vernachlässigt die kritische Distanz und übernimmt sich leichter.
  • Der ultimative Erfolg eines Immobilieninvestments lässt sich durch die kumulierten Profite nach Steuern vergleichen. Lassen Sie sich nicht von scheinbar attraktiven Angeboten verleiten, welche dann „unterm Strich“ doch nicht sonderlich rentabel sind.

Beispiel:·

Fokus: Investments ausschließlich in Wohnimmobilien (Gewerbeanteil maximal 10%).

Sanierung: Keine Kernsanierungen oder Neubauprojekte.

Dienstleister: Mindestens zwei Dienstleister-Alternativen für jeden Investmentschritt

Cashflows: Nur Objekte mit positiven Cashflows nach Finanzierung

Kapital: Maximal 200.000 EUR pro Objekt inklusive Nebenkosten und einen Eigenkapitalanteil von 10-30%.

Lage: Nur Märkte mit langfristig stabiler Bevölkerungsentwicklung

Auslastung: Maximal zwei Kaufprozesse parallel

Einkaufsquellen

Sie kennen sich automatisch besser mit dem Standort an Ihrem Wohnsitz aus. Nutzen Sie dieses Wissen für Ihr erstes Investment.

Vergleichen Sie Vorzüge und Nachteile Ihres Standorts mit anderen Regionen. Oftmals sind die attraktivsten Renditen dort zu finden, wo weniger Kapital für Investments vorhanden ist.

Topstandorte (speziell zentrale Lagen in größeren Städten) sind im Fokus vielen privater und institutioneller Investoren. Interessant sind Standorte mit intakter Nachfrage und eine überschaubare Anzahl von Investoren.

Konzentrieren und fokussieren Sie sich auf einige wenige Standorte (2-3). Dies führt zu weniger Diversifikationsvorteile, aber mehr Sicherheit und geringerer Aufwand beim Einkauf.

Die wichtigsten Quellen:

  • Makler:
    • Suchen Sie einen Spezialisten für Renditeimmobilien und entsprechendem Transaktionsvolumen in dem Bereich (damit fallen 90% der deutschen Makler raus)
    • Gute und regelmäßige Kunden bekommen im Gegenzug meist Objekte angeboten, bevor diese „auf den Markt“ kommen.
  • Medien:
    • Die 2-3 reichweitenstärksten Immobilienportale haben das umfassendste Angebot. Negativ ist hervorzuheben, dass jedes (gewerbliche) Inserat Kosten verursacht und somit die interessantesten Immobilien, welche schnell verkauft werden, dort gar nicht inseriert werden.
    • Zeitungen erfüllten vor dem Aufkommen der digitalen Immobilienportale deren Rolle (mit Vor- und Nachteilen). Einige ältere Verkäufer setzen noch auf diesen Verkaufskanal, erreichen damit eine kleinere Zielgruppe und werden öfter günstiger verkauft.
  • Zwangsversteigerungen / Erben / Scheidungen / längere Krankheiten:
    • Bei Zwangsversteigerungen können sehr günstige Objekte gekauft werden. Die besten Immobilien aus Insolvenzen werden jedoch schon in Vorfeldverkäufen von Masseverwaltern veräußert.
    • Masseverwalter zielen auf möglichst hohe Erlöse aus der Konkursmasse ab.
    • Erbengemeinschaften haben meist einen rechtlichen Vertreter, welcher ebenfalls das Vermögenswerte schnell veräußern wollen, damit die Erlöse auf die Erben aufgeteilt werden können.

Tipp:

Häufige Angebote: Wenn Sie ein Objekt analysiert haben, aber der Preis oder einige wenige regelbare Details nicht passen, machen Sie trotzdem ein Angebot mit Ihren Spezifikationen. Der geringe Mehraufwand zahlt sich häufig aus.

Organisation des Einkauf-Prozesses

Häufige Käufer benötigen einen effizienten Einkaufprozess mit schnellem Aussortieren der uninteressanten Angebote. Außerdem sind die wirklich attraktiven Angebote nur kurze Zeit am Markt und Schnelligkeit zahlt sich daher aus.

 

Kriterium 1: Passt zum Suchprofil? (Land, Preisspanne, Objektdetails, SWOTs)
▶ ~75% raus

Kriterium 2: Cashflow nach Finanzierung positiv und höher als die Zielrendite und erster Blick auf die Verkaufsunterlagen auf der Suche nach „Red Flags“?
▶ ~75% raus

Kriterium 3: Gründliche Analyse der interessanten Objekte und etwaiges Kaufangebot erstellen (Hier sollte der zeitliche Fokus von Investoren liegen, 1 und 2 sollte ausgelagert werden)

Link: Checkliste beim Kauf