Die richtige Finanzierungsstrategie

Generell geht es beim Thema Finanzierung darum stabil und günstig Geld zu beschaffen sowie Profitabilität und Flexibilität zu optimieren. Bei Fremdkapital ergibt sich durch die Zinsdifferenz von Gesamtrendite zu Zinssatz der positive oder negative Leverage-Effekt (Zinshebelwirkung).

 

Wichtige Tipps

  • Eignen Sie sich das Finanzierungswissen an
    Kleine Änderungen bei den Finanzierungsbedingungen wirken sich aufgrund der hohen Volumina und langen Laufzeiten stark auf die Profitabilität aus. Außerdem kann auch temporär fehlende Liquidität schnell zur Insolvenz und damit größeren Verlusten bei einem Notverkauf führen. Deshalb ist Wissensaufbau, zeitliches Engagement sowie durchdachte Planung in dem Bereich jedenfalls relevant.
  • Verhandeln Sie hart, aber fair mit Banken
    Aufgrund der starken Auswirkung von Finanzierungsbedingungen sollten Sie eine klare Zielsetzung der Kreditausgestaltung haben. Dann sollten Sie unbedingt mindestens Angebote von drei Banken bekommen und hart über den Zinssatz verhandeln. Nachdem Sie sich gute Konditionen gesichert haben, sollten Sie ein faires und gutes Verhältnis zu Ihrem Bankberater aufbauen.
  • Kalkulieren Sie mit einem Puffer
    Finanzierungen ermöglichen das Umsetzen attraktiver Immobilieninvestments, aber planen Sie immer mit einem höheren Zinssatz (also inklusive eines Puffers). Das Investment muss sich dann immer noch rechnen, auch wenn die Finanzierungsbedingungen sich verschlechtern. Dies ist speziell langfristig für Refinanzierungen relevant. Da Sie das Objekt dann bereits besitzen, müssen Sie auch eventuell höhere Zinsen „verdauen“ können.
  • Immobilieninvestoren sollten langfristig eine FK-Quote (LTV) von 60-80% aufweisen
    Auch bei institutionellen Investoren wird ein LTV (loan to value) von 60% als nachhaltig angesehen und Banken finanzieren schnell bis zu 80% . Daher sollte die Tilgung so maßvoll wie möglich sein, da neben der Tilgung auch durch eine Aufwertung/Wertsteigerung des Hauses der Prozentsatz sowieso sinkt.
  • Planen Sie unterschiedliche Finanzierungsbausteine ein
    Da auch geförderte Kredite (zB des KfW), andere Kapitalgeber und Eigenkapital eine Rolle in der Finanzierung spielen können, sollten Sie – abhängig vom Projekt – den jeweils besten Finanzierungsmix finden und dieser besteht oftmals aus mehreren Bausteinen.
  • Verhindern Sie die Datenweitergabe und damit Eintragungen von etwaigen Ablehnungen bei Auskunfteien. Schicken Sie schriftliche Konditionenanfrage, keine Finanzierungsanfrage, und vermerken Sie, dass die Datenweitergabe untersagt ist. Damit verhindern Sie potentielle negative Einträge bei Auskunfteien.
  • Kümmern Sie sich rechtzeitig um Anschlussfinanzierungen oder Umschuldungen aufgrund geänderter Marktbedingungen. Frühzeitig geplante Anschlussfinanzierungen verhindern Liquiditätsengpässe und bei geänderten Marktbedingungen sollten Sie ein nachverhandeln Ihrer Verträge verfolgen.
  • Bauen Sie eine Liquiditätsreserve von 2-3 Monatseinnahmen auf sowie Rücklagen für Reparaturen und Leerstand. Diese Cash-Reserven schützt Sie vor etwaigen Liquiditätsengpässen aufgrund von notwendigen Reparaturausgaben, verspäteten Mietzahlungen und Leerstand zwischen Vermietungen.
  • Binden Sie möglichst wenig externe Sicherheiten und verhindern Sie komplexe Sicherungsgebilde. Verwenden Sie, wenn möglich, nur die Kaufimmobilie als Sicherheit und sparen Sie Vernetzungen zwischen Immobilien. Wenn eine Finanzierung durchfällt, schlägt dies nicht gleich auf mehrere Objekte durch.

 

Gründe für Finanzierungsschwierigkeiten

  • Zu späte Finanzierungsabstimmung
    Kümmern Sie sich frühzeitig um die Finanzierbarkeit. Am besten stellen Sie mit einem Dummy-Objekt eine Finanzierungsanfrage. Dann durchlaufen Sie bereits denn vollständigen Prozess und beim „echten“ Objekt geht es deutlich schneller, da bereits alle Unterlagen vorhanden und schon einmal geprüft wurden.
  • Zu wenige Finanzierungsalternativen
    Meistens kristallisiert sich nach einer Zeit heraus, mit welcher Bank man gut zusammenarbeiten kann. Fragen Sie trotzdem bei mindestens fünf Instituten an und verteilen Sie Kredite auf mindestens drei verschiedenen Banken. Wenn eine der dreien aufgrund von Marktveränderungen nervös wird und die Kredite fällig stellen möchte, dann haben Sie Alternativen und kein Liquiditätsproblem.
  • Falsche Ansprechpartner in der Bank
    Kontrollieren Sie, ob Ihr Ansprechpartner die gleiche Zielsetzung hat wie Sie. Meistens sind in Banken unterschiedliche Personen / Abteilungen für Privatkunden, wohlhabende Kunden und Firmenkunden zuständig. Professionelle Investoren sind in den letzten beiden Kategorien richtig aufgehoben. Privatkundenberater verstehen Eigenheimkäufer besser als Investoren.
  • Keine aufbereiteten professionellen Unterlagen
    Als professioneller Investor müssen Sie sowieso unbedingt alle Unterlagen inklusive aller Berechnungen organisiert und digital zur Verfügung haben. Bereiten Sie diese basierend auf den Anforderungen von Banken auf. Meistens werden Informationen zur Vermögenssituation, Investmentstrategie und zum jeweiligen Objekt benötigt.
  • Schwer nachvollziehbare Strategie und Portfolioaufbau
    Der richtige Bankberater beurteilt Sie nach Ihrem Investmentansatz und weniger nach Ihrem Einkommen. Der geplante Objektkauf muss daher zu Ihrer Zielsetzung sowie den bisherigen Investments passen.
  • Negatives finanzielles Verhaltensmuster und negativer Credit-Score
    Das persönlich Muster bei Konsumausgaben, eingegangenem Risiko, Zahlungsausfällen in der Vergangenheit fließt in die Bewertung der Bank sowie in den Credit-Score ein. Haben Sie Ihre Finanzen im Griff und den Credit-Score im Blick.
  • Angedachte Investment unprofitabel oder zu risikoreich
    Wenn Sie nicht schlüssig erklären können, warum das Investment sich rentiert, dann wird auch die Bank die Finanzierung negativ beurteilen. Bedenken Sie jedoch, dass Banken auch für unprofitable Investments Finanzierungen anbieten können, wenn Sie bei Zahlungsausfall auf genügend Vermögen zugreifen können. Die Bank hat nicht unbedingt die gleiche Zielsetzung wie Sie.

Die Banken-Sichtweise verstehen

  • Klare Aufgabentrennung zwischen Kundenkommunikation und Kreditprüfung
    Ein gutes Verhältnis mit dem Bankberater ist gut, aber dieser entscheidet letztendlich nicht über die Kreditvergabe. Er sammelt die benötigten Unterlagen ein, er kennt die wichtigsten Prüfkriterien und kann mithelfen Darstellungsfehler zu verhindern.
  • Prüfungsprozess verstehen
    Die Kreditprüfung der Banken („Marktfolge“) ist wenig dynamisch und flexibel, sie ist von Rasterdenken und strikten Prozessen geprägt.
  • Übergangsfalle
    Die Prüfung entscheidet sich maßgeblich bei Eigenheimkäufern (Rendite irrelevant, Person-Einkommen-Vermögen relevant) zu Immobilieninvestoren (Rendite und Portfoliostruktur ausschlaggebend). Der Wechsel von einem in den anderen Bereich erfolgt bei 400T-1M EUR Portfoliowert. Probleme ergeben sich beim Wechsel, wenn die ersten Objekte nach Renditebetrachtung nicht finanzierbar wären und jede Portfoliovergrößerung nicht mittels neuer Kredite finanziert werden können.Besonders Klumpenrisiken (gleiche Region & Mieterstruktur) sollten durch Streuung verhindert werden.
  • Risikoberechnungen
    8er Annuität:
    Rechnet sich das Objekt noch bei 8% Zins und Tilgung? Der Zinssatz stellt die Höchstbelastung für Darlehensnehmer für die letzten Jahrzehnte dar.
    25% Kaltmieteausfall:
    Rechnet sich das Objekt noch bei einer Mietreduktion um 25%? Der Abschlag soll den Einnahmenausfall bei einem strukturellen Leerstand abdecken.Wenn beide Szenarien einen deutlichen Fehlbetrag aufweisen, werden die Banken detaillierter die Kreditwürdigkeit prüfen. Die Werte beziehen sich auf das Portfolio und können beeinflusst werden. Unterdurchschnittlich verdienende Immobilien sollten abverkauft werden, Mietrenditen durch Optimierung gesteigert und so der Wert relativ zum Fremdkapitaleinsatz gesteigert werden.

Variable vs. fixe Finanzierung

 Variabel verzinste KrediteFixverzinste Kredite
GleichDefinierte VertragslaufzeitDefinierte Vertragslaufzeit
Unterschiedlich
  • Zinssatz abhängig von Referenzzinsatz
    (zB EZB-Leitzins oder Euribor – Interbankenzinssatz)·
  • Zinsanstiegsrisiko nicht eingepreist (= Günstiger)
  • Hohe Flexibilität, kürzere Planbarkeit
  • Zinssatz fix
  • Zinsanstiegsrisiko eingepreist
    (= Teurer)
  • Kaum Flexibilität, lange Planbarkeit

 

  • Deutsche präferieren Fixzinsdarlehen
    Fixzinsverträge sind vornehmlich in Deutschland gebräuchlich und wiederspiegelt die geringere Risikotoleranz der Gesellschaft und die Auswirkung langjähriger Werbekampagnen von Versicherungen und Banken. Diese übernehmen gerne die Risiken, poolen diese und erwirtschaften schon bei Vertragsabschluss einen ansehnlichen Gewinn.
  • Objektiver Vergleich zwischen variable und Fixzinsdarlehen ist sinnvoll
    Im Buch von Winterlich wird gezeigt, dass in den letzten 30 Jahren zu jedem Zeitpunkt variable Zinsen bei Kreditverträgen über 10 Jahre gegenüber Fixzinsverträgen im Vorteil waren. Dies ist beachtlich. Da Banken aber gerne mit fixen Zinsen die Gewinne für die nächsten Jahre fixieren wollen und die Provisionen der Bankberater davon abhängen, wählen viele Menschen die scheinbar „sicherere“ Variante. Neben den insgesamt höheren Kosten sind aber auch hohe Ausstiegskosten bei vorzeitiger Kündigung („Vorfälligkeitsentschädigung“) vorgesehen, welche flexible Reaktionen auf Marktbewegungen unmöglich machen.
  • Strategische Wahl & alternative Absicherungsformen
    Meistens entwickeln sich die Zinsen in großen Auf- und Abwärtsbewegungen. Optimal wäre es daher in Abwärtsbewegungen Kredite mit variablen Zinsen und bei Aufwärtsbewegungen Kredite mit fixen Zinsen zu bekommen. Der perfekte Zeitpunkt kann jedoch kaum erwischt werden. Daher sollte mit Fixzins kalkuliert werden, dann aber variabel finanziert, die Differenz zum Fixzins als Risikopuffer aufgebaut werden und bei stark steigenden Zinsen kann mit einem separaten Finanzprodukt der Zinssatz fixiert werden. Dafür können zeitlich befristete Festzinsdarlehen oder CAPs genutzt werden.
  • Was ist bei variabel verzinsten Krediten zu beachten
    • Um das gespräch mit der Bank zu starten, sollte Anfangs ein Festzinsdarlehen angefragt werden und erst dann der Wunsch nach einem alternativen Angebot mit variablen Zinsen hervorgebracht werden. Bankmitarbeiter verdienen weniger Provisionen daran und haben daher auch eine geringere Motivation diese zu verkaufen. Es funktioniert aber, wenn die Arbeit zum großen Teil sowieso schon erledigt ist und sonst eine andere Bank zum Zug kommen würde.
    • In variablen Kreditverträgen lassen sich außerplanmäßige Sondertilgungen, Nachbeleihungen und Auffinanzierungen reinverhandeln
    • Feste Margenvereinbarungen zum Referenzzinssatz sollten verhandelt werden, damit die Bank nicht unerwünschte einseitige Erhöhungen beschließen kann.
    • Immer wieder können die Konditionen nachverhandelt werden (wenn sich die Marktlage ändert)
Tipp:

Das Beste aus mehreren Welten nutzen: Entwickeln Sie ein passendes Modell aus variablem Bankkredit und eigener Risikovorsorge vor Zinserhöhungen. Damit können Sie bei gleichem Risiko die Flexibilität deutlich erhöhen. Sie müssen aber bei der Risikovorsorge konsistent sein.

Sicherheiten für die Finanzierung

Für Immobiliendarlehen werden Sicherheiten benötigt. Generell hängt die Beleihungshöhe bei Sicherheiten davon ab, wie stark die Wertschwankungen eingeschätzt werden. Denn im Fall der Fälle muss mit der Sicherheit ein Großteil des ausstehenden Kreditbetrages finanziert werden können.

SicherheitBeleihungswert (in %)
Erstklassige Fonds und DAX-Aktien~60%
Auslands-, Mittelstands-, Technologieaktien~10-40%
Immobilien~80%

Mögliche Sicherheiten

  • Grundschuld (Kaufobjekt)
  • Grundschuld (anderes Objekt)
  • Finanzvermögen (Aktien, Anleihen)
  • Gesellschafteranteile
  • Einnahmen- oder Lagerbestände
  • Privates Einkommen (aus Arbeit, Rechten/Lizenzen, Mieten)
  • Bürgschaft (eine anderen Person mit gesamten Vermögen – hoch riskant)

In der Regel werden die gekauften oder andere Immobilien mit einer Grundschuld an die Bank belegt. Dadurch kann diese, im Fall der Fälle, durch die Veräußerungserlöse des Objektes den Kreditbetrag zurückerhalten.

Unterlagen für die Darlehensakquise

Diese Unterlagen sollten Sie in elektronischer Form vorbereiten, damit Sie sie bei Bedarf schnell verschicken können.

  • Unternehmensbroschüre (Kurze Gesamtübersicht)
    • Persönliche Situation
    • Investmentstrategie
    • Vermögensaufbau, Firmenbeteiligungen
    • Immobilienspezifisches Wissen
    • Einkommensverhältnisse
    • Eigene Bonität
  • Investmentkalkulation (in Excel – für die Nachvollziehbarkeit)
    • Kaufzustand
    • Projektionen möglicher Aufwertungen / Optimierungen
      (von neutralem Dritten untermauert, konservativ prognostizieren, übertreffen und Vertrauen schaffen)
  • Vermögensbilanz (nach Zinstyp, Veräußerbarkeit, Schwankungsbreite)
    • Vermögen (Struktur & Assetklassen)
    • Schulden
    • Nettogesamtvermögen
    • Cashflow-Rechnung
  • Immobilienportfolio
    • Bestandsübersicht (Adressen, Grundbuchdaten, Grundflächen, Anzahl der Einheiten)
    • Kaufübersicht (Kaufdatum, Kaufpreise, Nebenkosten, Aufwände für Aufwertungen, Mieteinnahmen & Zinsbelastung)
  • Finanzierungen
    • Je Objekt (Finanzierungbausteine mit Vertragsdatum, Darlehenstyp, Sondertilgungen oder Zinsfestschreibung)

 

Kreditvertrag

  • Prüfen Sie genau, ob alle ausgehandelten Konditionen im Kreditvertrag aufgelistet werden (speziell die korrekte Nennung des Darlehensnehmers aus steuerlichen Gründen relevant, Konditionen und Sicherheiten / die einzutragende Grundschuld)