Die wichtigsten Immobilien-Kennzahlen

Beim Immobilienkauf als Kapitalanlage sind Immobilien-Kennzahlen, wie die Renditen von Objekten,  die wichtigsten Kriterien für die Kaufentscheidung. Sie geben Aufschluss über die Rentabilität des Investments indem sie das Verhältnis des Gewinns zum investierten Kapital setzt.

Für Renditen gibt es verschiedene Betrachtungsweisen. Wichtig ist daher, verschiedene Immobilien immer mit der gleichen Renditeberechnung miteinander zu vergleichen. Betrachtet man Immobilien von verschiedenen Anbietern, ist es aber nicht selbstverständlich, dass die gleiche Berechnungsgrundlage verwendet wird. 

Wir stellen Ihnen daher die Unterschiede und Anwendung verschiedener Renditekennzahlen anhand eines Beispiels vor. 

Beispiel

Kaufpreis:                     100.000 Euro, einmalig 

Kaufnebenkosten:       10.000 Euro, einmalig

Kaltmiete:                      500 Euro / Monat (6000 Euro / Jahr)

Hausgeld:                      100 Euro / Monat (1200 Euro / Jahr)

Wertsteigerung            2%

Mietrendite – brutto

Die Bruttomietrendite berechnet sich durch die Division Jahreskaltmiete / Kaufpreis und gibt somit eine grobe Einschätzung zur Rendite (im Beispiel: 6,0%). Sie ist eine der am häufigsten in Makler-Inseraten genannte Immobilien-Kennzahlen und eine der am öftesten falsch verstandenen. Da von der Kaltmiete aber noch das nicht-umlagefähige Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage (IHR) bezahlt werden muss, ist die Kennzahl nicht sehr aussagekräftig für den Gewinn. Zudem kommen die sogenannten einmaligen Kaufnebenkosten zum Kaufpreis hinzu (Grundbucheintragung, Notarkosten, etc.), welche bei dieser Betrachtung ebenfalls fehlen. Die Kennzahl sagt hauptsächlich etwas über die Ertragskraft der Immobilie aus und ist immer noch sehr gebräuchlich.

Mietrendite – netto

Die Netto(anfangs-)mietrendite berücksichtigt genau diese zusätzlichen Kosten und berechnet sich aus der Division von Jahreskaltmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten (nicht-umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltungsrücklage) / Kaufpreis plus einmalige Kaufnebenkosten (im Beispiel: 4,4%). Die Netto-Mietrendite gehört aus unserer Sicht zu den wichtigsten Immobilien-Kennzahlen, weil Sie die „echte“ Ertragskraft eines Objekts darstellt. Diese sollte auch bei Objektvergleichen genutzt werden.

Die Nettomietrendite wird üblicherweise mit Bezug auf das erste Jahr der Investition berechnet und betrachtet. Auf dieser Basis können verschiedene Investitionsobjekte gut miteinander verglichen werden. Auf PIRGUS können Sie sich die Berechnung der Nettomietrendite zu jedem Objekt dynamisch – abhängig von Ihrem Kaufgebot, den voraussichtlichen Kaufnebenkosten sowie der jährlichen Nettomiete im 1. Jahr – anzeigen lassen.

Ein Punkt, der hierbei aber auch noch nicht berücksichtigt ist, ist eine potentielle Wertsteigerung der Immobilie. Diese kann einen erheblichen Einfluss auf die Rendite – langfristig betrachtet – haben, und wird oftmals unterschätzt. Beispielsweise ist eine Immobilie, die für 100.000 Euro gekauft wird bei einer jährlichen Wertsteigerung von z.B. 2% nach 5 Jahren bereits mehr als 110.000 Euro wert. Diese Wertsteigerung ist in der Nettomietrendite nicht reflektiert, da diese wie gesagt das erste Jahr nach dem Kauf betrachtet und sich auf den Kaufpreis ohne Wertsteigerung bezieht.

Gesamtkapitalrendite

Hier hilft es, sich die Gesamtkapitalrendite über eine (fiktive) Laufzeit von 5 Jahren anzuschauen. Das bedeutet, dass man die durchschnittliche jährliche Rendite auf das eingesetzte Kapital berechnet, mit der Annahme, dass man die Immobilie im Jahr 5 zu dem dann vorliegenden (ggf. nach Wertsteigerung höheren) Marktpreis verkauft. Diese Betrachtung kann man natürlich für jede beliebige Laufzeit darstellen. Sobald die Wertsteigerung die einmaligen Kaufnebenkosten ausgleicht, steigt die Gesamtkapitalrendite über die Nettomietrendite (in unserem Beispiel beträgt die Gesamtkapitalrendite nach 5 Jahren 4,4%, nach 10 Jahren 5,2%).

Eigenkapitalrendite

Die Rendite auf das Kapital ist unterschiedlich, wenn man die Eigenkapitalrendite betrachtet, d.h., wenn man den Gewinn auf das nichtfremdfinanzierte Kapital betrachtet. Übersteigt die Gesamtkapitalrendite des Investments die Finanzierungskosten, kann die Eigenkapitalrendite durch den „Leverage“-Effekt deutlich erhöht werden.

Übersicht Renditen 

Jährliche Bruttomietrendite:             6,0%

Jährliche Nettomietrendite:               4,4%

Jährliche Gesamtkapitalrendite:       3,2% (nach 3 Jahren)

                                                               4,4% (nach 5 Jahren)

                                                               5,2% (nach 10 Jahren)

 

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