Sie sind entspannt und entschlossen sind eine Immobilie zu kaufen. Wie sorgen Sie nun dafür, dass das so bleibt? Es gibt dafür nur eine richtige Antwort für Investoren: Jedes Objekt strukturiert und sorgfältig nach den eigenen Zielen zu analysieren. Sie prüfen dieses im Hinblick auf Ihre Investmentstrategie – nur wo fangen Sie am besten damit an? Nehmen Sie an, Sie haben bereits ein interessantes Objekt gefunden und würden es gerne kaufen. Eine sorgfältige Immobilienbewertung ist dann ein Muss, und die Immobilien Rendite zu berechnen gehört als erster Schritt zur eigenen Eingrenzung eines möglichen Kaufangebots dazu.

Es liegt in Ihrer Verantwortung eine fundierte Immobilienbewertung zu erhalten.

Verlassen Sie sich niemals auf das Gesetz des Durchschnitts, denn ein Fehlgriff kostet Sie einfach zu viel. Verlassen Sie sich auch nie auf die Einschätzung des Verkäufers, denn er kann auch nicht alles wissen oder Ihnen Sachen strategisch vorenthalten. Verlassen Sie sich auch nicht auf das Rechtssystem, denn dieses schützt Sie als Investor oftmals nicht (und Anwälte sind sehr teuer). Es stimmt, dass viele Leute Anlageobjekte ohne Probleme kaufen, aber diese kommen trotzdem vor sollten so gut wie möglich verhindert werden. Es gibt sicherlich Investmentalternativen, wo Sie sich einen gewissen Analyseaufwand sowie Nebenkosten für Beratung sparen können, aber der Immobiliensektor ist kein gutes Beispiel dafür – Analyse und Beratung für die Immobilienbewertung lohnt sich.

Nicht zu schnell und nicht zu oberflächlich analysieren: Physische und finanzielle Analyse gehen miteinander her.

Nehmen Sie sich Zeit, um beim Kauf keine ungeplanten aber sehr langfristigen Verpflichtungen einzugehen. Die Zeit für eine ordentliche Analyse hängt natürlich vom Objekttyp sowie von der zur Verfügung stehenden Datenlage ab. Grundsätzlich sind Wohnungsinvestments aufgrund der Häufigkeit von Transaktionen, des geringen benötigten Kapitals, der limitierten rechtlichen Besonderheiten und der standardisierten Datenfreigabe durch den Verkäufer einfacher. Der Prozess der Immobilienbewertung besteht normal aus zwei gleichwichtigen Elementen: der physischen Überprüfung und der finanziellen Analyse.

Physische Überprüfung

Wenn Sie (wie die meisten Menschen) sich nicht genau mit der Einschätzung von Bausubstanz auskennen, sollten Sie einen ausgewiesenen Experten mit Erfahrung und mit Standardprüfprozessen zu Rate ziehen. Auch gute Inspektoren können natürlich nicht durch die Wände sehen – ein gewisses Restrisiko bleibt – aber Sie können auf Auffälligkeiten hinweisen für die Sie später anfallende Kosten einplanen sollten. So sind zum Beispiel Elektroleitungen, die direkt aus dem Verputz herausstehen, ein Hinweis darauf, dass die Leitungen veraltet sein könnten und in naher Zukunft getauscht werden müssen. Solche Auffälligkeiten können schnell zu hohen Kosten führen, für die ein Experte am besten schon vor dem Kauf eine grobe Schätzung abgibt.

Finanzielle Analyse

Lassen Sie uns annehmen, Sie investieren in eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Ein einfacherer Standardfall:

  • Realistische Preisschätzung

Für Ihr erstes Angebot benötigen Sie nur eine grobe Preiseinschätzung. Dieses sollte bereits zu Ihrer angestrebten Rendite passen. Vor dem Vertragsabschluss sollten Sie aber jedenfalls zu einer fundierten Einschätzung kommen. Die Gegend kann Ihnen gut vorgekommen sein – aber wie sind die Marktpreise für Mieten und Käufe tatsächlich? Meistens wird eine Vergleichswertberechnung erstellt – am besten von einem Dritten – die normalerweise auf der Lage, der Größe und einigen weiteren Standardeigenschaften basiert. Desto umfangreicher die Datenlage (Objekt-und Marktdaten), desto genauer kann der Wert bestimmt werden. Außerdem sollte Sie die zu erwartenden Cashflows und die Wertsteigerung der Immobilie abschätzen, die Sie dann mit alternativen Investmentmöglichkeiten vergleichen können. Wenn Sie einen Kredit für das Investment nutzen wollen, erkundigen Sie sich bereits vorher zu den Konditionen und versichern Sie sich, dass Sie alle Erfordernisse erfüllen. Berücksichtigen Sie auch, wie sich der Einsatz von Fremdkapital auf Ihre Berechnung auswirkt (der sogenannte „Leverage-Effekt“).

  • Unterlagen anfordern

Als potentieller Käufer sollten Sie alle notwendigen Unterlagen anfragen, die Ihre Entscheidung zum Immobilienkauf beeinflussen können. Fragen Sie nach der Miethistorie, Leerstandsraten, Betriebskosten (inklusive Verwaltungskosten, Versicherungen), Steuern, Mietverträge (lesen Sie diese besonders genau und achten Sie auf Hinweise zur Zahlkraft des Mieters, Kautionen und wer für was verantwortlich ist).

Die „Due Diligence“, also die strukturierte und sorgfältige Analyse eines Investmentobjekts, endet auch nicht mit der Vertragserstellung. Lesen Sie den Vertrag gründlich und verstehen Sie den Inhalt. Vor der Unterzeichnung haben Sie eine Woche oder gleich mehrere Wochen – abhängig vom Objekt – um eine ordentliche Investmentanalyse abzuschließen. Und Sie haben die Möglichkeit, dass Sie bei auftretenden Gefahrenzeichen von der Vereinbarung zurückzutreten. Es gibt gewisse Vertragsklauseln, welche Sie speziell Beachtung schenken sollten. Wenn Sie Hilfe beim Vertrag brauchen, wenden Sie sich an einen Anwalt oder Immobilienexperten Ihres Vertrauens. Wenn der Verkäufer starken Druck macht oder einen zu kurzen Zeitraum für Ihre Analyse zulässt, dann sollten Sie dies als Warnsignal sehen.

Es gibt viel zu bedenken

Ganz offensichtlich sind viele Aspekte bei einem Investment zu bedenken. Wenn Sie sich jedoch stark fokussieren, einlesen und Unterstützung nutzen, dann steht Ihrem Investment auch nicht viel im Wege. Und bedenken Sie, der erste Schritt ist immer der schwerste, und das geht nicht nur Ihnen so!