Ein gutes Geschäft zeichnet sich schon davor ab

Der Erfolg von Investments – egal ob in Immobilien oder andere Asset-Klassen – bemisst sich rein finanziell. Eine genaue Kalkulation des Investments ist daher unerlässlich. Außerdem zeigt diese die Schalthebeln auf, wie Sie die Rendite beeinflussen können, aber auch welche Stellschrauben die geplante Rendite verhageln können.

 

1. Schritt: Grobe Kalkulation

Bei Pirgus übernehmen wir den ersten Schritt Ihrer Arbeit und bereiten die hochgerechneten Cashflows und Kennzahlen vor, damit Sie schnell die für Sie interessanten Immobilien identifizieren können (Interesse am Excel-Kalkulationstool? Hier kostenlos bestellen).

 

2. Schritt: Detaillierte Kalkulation

Im zweiten Schritt ist jedoch eine genaue Kalkulation – speziell auch im Hinblick auf unterschiedliche Szenarios – unerlässlich. Diese sollte in Excel erfolgen, weil Sie damit viel Flexibilität bei den Berechnungen haben und das Ergebnis nachvollziehbar mit Ihrer Bank teilen können. Neben den Kennzahl-Berechnungen sollten Sie zentrale Werte und Relationen auch grafisch darstellen, damit Sie das Investment schnell und klar beurteilen können.

  • Wägen Sie immer das zeitliche und finanzielle Investment vor und beim Kauf ab und vergleichen Sie es mit Ihrer Investmentstrategie. Für die einen – passive Investoren – sind gut renovierte Wohnungen oder Neubau, welche langjährig vermietet sind und eine mittlerer Mietrendite abwerfen, interessanter. Für andere – aktive Investoren – Objekte in aufstrebenden Gebieten mit substanziellem Renovierung-/Optimierungsbedarf, welche zeitnah verbessert und veräußert werden können.
  • Achtung vor rein steuerlich profitablen Investments oder welchen mit unzureichenden Cashflows. Wir fokussieren uns immer auf die Cashflow-Perspektive und sehen steuerliche Sondereffekte aufgrund von Verlusten und Abschreibungen nur insoweit sie die Zahlungsflüsse beeinflussen. Wieso machen wir das? Zu viele Investoren verkalkulieren sich mit Immobilieninvestments, weil diese nur durch Steuerrückzahlungen oder Abschreibungen eine ansehnliche Rendite abwerfen.
    Steuerliche Regelungen können sich jedoch ändern – und ein Investment sollte dann immer noch profitabel sein. Investitionen über Jahre abzuschreiben täuscht einen niedrigeren Bedarf an finanziellen Ressourcen vor und Liquiditätsprobleme sind Gift für profitable Immobilieninvestments.
  • Suchen Sie nach Investments mit positiven Netto-Cashflows. Wie bereits im Punkt davor erklärt, können Bruttorenditen und steuerliche Buchhaltung Rentabilität vortäuschen, welche gar nicht gegeben ist. Suchen Sie deshalb unbedingt Objekte, welche nach Bewirtschaftungskosten, Zins und Tilgung noch positive Netto-Cashflows erwirtschaften. Dann investieren sie nur das Eigenkapital am Anfang und die Immobilie zahlt den Kredit konstant ab. Vermeiden Sie Objekte, wo Sie jedes Monats einen Teil Ihres versteuerten Einkommens zuschießen müssen.

 

Cashflowperspektive bei der Kalkulation

Drei Cashflows ergeben sich bei Immobilieninvestments:

  • Investment-Cashflow
  • Operative-Cashflow
  • Finanzierungs-Cashflow

 

Investment-Cashflow

Kaufpreis (pro Wohneinheit, Gewerbeeinheit oder Stellplatz)

+ Kaufnebenkosten*

+ Kosten für die Objektaufwertung (wenn benötigt)**

Gesamtkosten des Investments

* Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Gebühren von Behörden.
Das Problem der Kaufnebenkosten ist, dass sie keinen Wert darstellen, weshalb direkt nachdem kauf ein Verlust in der Höhe der Kaufnebenkosten anfällt.

** Kosten für Renovierung, Sanierung oder optische Verschönerungen, Honorare für Gutachter, Aufwand für Erstvermietung und alle sonstigen anfallenden Kosten.

Aus steuerlicher Sicht ist die Zuteilung der Kosten äußerst relevant, da Kaufpreis und Nebenkosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes (exkl. Grund) abgeschrieben werden und die Objektaufwertung über 1 – 10 Jahre.

 

Operative-Cashflow

Die operative Säule stellt die jährlichen Einnahmen – also die Nettokaltmieten – dar, aufgeteilt auf Wohnungen, Gewerbeeinheiten und Stellplätze. Davon werden die regelmäßigen Ausgaben abgezogen (nicht uml. Betriebskosten und Finanzierungskosten inkl. Tilgung).

 

Finanzierungs-Cashflow

Die Finanzierungs-Cashflow zeigen alle Kreditbausteine, deren Zins und Tilgung an. Wichtige Kennziffern sind der Nettokreditbetrag (Kreditbetrag abzüglich Anfangskreditkosten, tatsächlich ausbezahlte Betrag) sowie der Nettozins (Zins * Kreditbetrag). Die Differenz zum Investment gesamt muss mit Eigenkapital ausgeglichen werden.

Link: Welche Immobilien-Kennzahlen nutzen Investoren?