Standortanalyse – weil Immobilien nicht „mobil“ sind

Zentralste Analysefaktor von Immobilien ist die Lage, da – wie es der Name schon sagt – diese nicht veränderbar ist. Die profitabelsten Investments sind oftmals in durchschnittlichen bis mittleren Lagen oder verfügen über ein ausgezeichnetes Entwicklungspotential.

Lassen Sie sich auch nicht von „gefühlten“ Lagefaktoren zu stark beeinflussen. Wir alle haben eine Präferenz für gewisse Gegenden, welche wir aus gewissen Gründen als „besser“ einschätzen. Diese Einschätzung ist aber oftmals sehr subjektiv und für Renditeinvestments zählt ausschließlich die objektiven und messbaren Lagefaktoren.

 

Erste Einschätzung

Sie können einen ersten Eindruck anhand folgender Faktoren bekommen:

  • Lokales Preisgefüge (laut Immobilienportalen) bzgl. Leerstand, Arten von Wohnungen, Quadratmeterpreisen, Verfügbarkeit und Knappheit beim Angebot (welche Inserate sind zu welchem Preis wie lange online?)
  • Eigene Kenntnisse und Erfahrungen des Standorts sowie vorhandensein des Dienstleisternetzwerks (wie gut ist der Standort für Sie zugänglich?)
  • Investorendichte am Standort (welche, wie viele?)
  • Erreichbarkeit des Standorts (im Fall der Fälle)

 

Marktanalyse

Bei der Marktanalyse können Sie zum einen generelle Marktdaten heranziehen, oder die Situation auch wieder über das bestehende Angebot an Immobilien einschätzen.

Generelle Marktdaten:

  • Leerstandsraten
  • Vermietungsmarkt und –trend
  • Neubauaktivitäten
  • Medienzugänge (Verfügbarkeit von Daten)
  • Verkehrsverbindungen und Arbeitgeberstruktur (Industrie & Gewerbe)
  • Trends der Immobilienwerte
  • Marktfaktor

Aktive Angebote:

  • Angebote am Markt
  • Verkaufsvolumina
  • Verkaufszeiten

 

Marktfaktor:

Standort                                                                         top bis schwierig

Einkaufspreise                                                              sehr hoch bis günstig

Marktfaktor                                                                   (bandbreite)

Verzinsung / Bruttorendite

Mietnachfrage / Mietniveau

Einkommen

Bewirtschaftungskosten-Miete-Verhältnis

Leerstandsrisiken & -kosten

Neuvermietungskosten

Möglichkeit der Einnahmenerhöhung (Mietanpassung, Zusatz- und Nachvermietung)

 

Tipp:
Bankengespräche nutzen: Banken haben oftmals guten Zugang zu Marktdaten in verschiedenen Regionen, welche Ihre Kreditvergabe beeinflussen.

 

Die Lage der Immobilie  

Makrolage
StaatPolitisches, wirtschaftliches, steuerliches, rechtliches System, Sprache
BundeslandWirtschaftliche Situation, Spezifika
Region / Stadt

Bevölkerungsentwicklung (Zuzug-/Geburtenüberschuss) à Prognos AG Zukunftsatlas: Dynamik, Stärke, Demografie, Arbeitsmarkt, Innovation & Wohlstand; Karriereatlas: Bevölkerungs- & Berufsgruppen nach Region, Karrierebedingungen (Herkunft der Daten offengelegt)

Fertiggestellte Wohnungen

Relative Erschwinglichkeit (Miete inkl Nebenkosten / Nettoeinkommen)

Marktfaktor (Kaufpreis inkl. Nebenkosten / Jahreskaltmieten – wann rentabel?) à Fokus auf langfristige Entwicklung
Beeinflusst von: niedrigem Zinsniveau, Boomphase, hohem Zufluss an Liquidität
hoch = nachhaltig eingeschätzter Standort
Wirtschaftskraft à Statista

Naturgefahren

Arbeitsplatznähe

Infrastruktur

Mikrolage
StadtteilBevölkerungsstruktur, Geschäfte, kulturelle Einrichtungen, Image, Naherholungsgebiete (Tipp: Sinus Milieus Einteilung – Link)
StraßenzugÖPNV, Parkplätze, Nachbarschaft
ObjektumfeldLärm- und Luftemissionen, Nachbarbebauung, Sicherheit
GebäudeZustand, interne Erschließung, Hausgemeinschaft
WohnungAussicht, Ausrichtung, Standard, private Außenräume