Disclaimer: Die auf dieser Website angeführten Informationen dienen nur allgemeinen Informationszwecken zu uns bekannten Gestaltungsmöglichkeiten. Sie stellen jedoch keine betriebwirtschaftliche, rechtliche oder steuerliche Beratung dar.

 

Die Steuer – das unliebsame Übel

Das Steuer-Thema ist zurecht unpopulär. Die steuerlichen Vorschriften sind teilweise komplex und die „richtige“ Auslegung zum Teil nicht nachvollziehbar. Zum Verstehen zählen viele auf Ihren Steuerberater, welcher aber oftmals die Investmentstrategie nicht vollständig versteht. Somit bleibt nichts anderes übrig, als dass sich jeder damit beschäftigt.

Einmal eingelesen ist das Thema nicht mehr so komplex und beinhaltet viele Möglichkeiten die Steuerzahlungen zu reduzieren. Ein kleines zeitliches Investment in das Grundlagenverständnis zahlt sich daher oft aus!

HinweisDie Informationen auf dieser Seite stellen keine steuerliche Beratung dar und ersetzen keinesfalls die individuelle Beratung durch einen steuerlichen Berater.

 

Die wichtigsten steuerlichen Aspekte

1) Steuern beim Kauf

Beim Kauf fällt die Grunderwerbsteuer an, welche je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5% ausmacht. Dazu kommen Eintragungsgebühren.

Steuer: Grunderwerbsteuer

Optimierungstipps:

a) Weisen Sie im notariellen Kaufvertrag etwaige übernommene Instandhaltungsrücklagen (IHR / IHK-Rücklage) separat aus, da Sie auf diese keine Steuer bezahlen müssen.

b) Weisen Sie im notariellen Kaufvertrag etwaige übernommene mobile Wertgegenstände wie Küchen und andere Möbel separat aus, das Sie auf diese keine Steuer bezahlen müssen. Diese gilt nur auf fest mit dem Grundstück verbundene Wertgegenstände (Grund + Gebäude – wenn vorhanden).

c) Immobilieninvestoren, welche steuerpflichtige Einnahmen mit dem Objekt erwirtschaften, können die Grunderwerbskosten abschreiben (das gilt auch, wenn Sie ein Objekt zu mindestens 66% der üblichen Miete an zB Ihre Kinder vermieten).

d) Eine Übertragung innerhalb der Familie ist Grunderwerbssteuerfrei (Ehepartner, Kinder, Eltern, jedoch nicht zu Geschwister).

 

2) Steuern auf Betriebsgewinn

Die Steuern auf den Betriebsgewinn (Mieten – Werbungskosten) betragen bis zu 45%. Bei Privatpersonen wird zum Grenzsteuersatz versteuert. Juristische Personen (GmbH, UG) müssen nur die 15% Körperschaftssteuer abführen und sind bei rein vermögensverwaltenden Tätigkeit von der Gewerbesteuer befreit.

Steuer: Einkommenssteuer oder Körperschafts-/Gewerbesteuer

Optimierungstipps:

a) Vermögensaufbau in der Holding. Wenn Sie mehrere Immobilieninvestments planen und das Geld zum langfristigen Vermögensaufbau nutzen wollen, dann bietet sich eine Holdinglösung an. Wie bereits erwähnt werden Gewinne – bei richtiger Ausgestaltung – nur mit der Körperschaftssteuer besteuert. Wenn Sie Mehrfamilienhäuser kaufen und die Ansteckungsgefahr zwischen den Objekten vermeiden wollen, können Sie je Objekt eine Gesellschaft gründen. Ausschüttungen an die Holding werden mit lediglich 0,75% besteuert.

b) Seit 2009 wurde der Progressionsvorbehalt für Mieteinkünfte in anderen EU-Ländern aufgehoben. Dies bedeutet effektiv, dass Verluste einer Immobilie in Spanien nicht mehr steuermindern in Deutschland angesetzt werden könne. Wir empfehlen Investments, welche unabhängig von der steuerlichen Situation rentabel sind. Diese werden dann aufgrund der beschränkten Steuerpflicht im anderen EU-Land versteuert und in Deutschland nicht mehr beachtet (interessant für Personen mit einem hohen Grenzsteuersatz und Buy&Hold-Ansatz).

c) Instandhaltungsinvestments können Großteils als Werbungskosten im gleichen Jahr abgesetzt werden. Bei Investment in Deutschland kann damit die Steuerlast auf spätere Jahre verschoben werden und werden durch die Inflation automatisch weniger im Wert (interessant für Personen mit einem hohen Grenzsteuersatz, Investments in Deutschland mit hohem Renovierungsbedarf).

d) Generell sollten Sie alle Kosten, welche mit Ihrer Vermietungstätigkeit in Verbindung stehen als Werbungskosten absetzten. Hierzu zählen Fortbildungen, Fahrten bei Besichtigungen, spezielle Rechts- und Steuerberatung und auch Bewirtungsbelege bei Geschäftsanbahnungen.

 

3) Steuern auf Wertsteigerung beim Verkauf

Für die steueroptimale Realisierung von Wertsteigerungen sind speziell diese Regelungen für die Optimierung zu beachten:

  • Natürliche Personen zahlen keine Steuer auf Wertsteigerungen, wenn die Immobilie 10-Jahres (Spekulationsfrist) gehalten haben oder 3-Jahre darin gewohnt haben (Eigennutzung). Ansonsten wird die Wertsteigerung mit dem persönlichen Grenzsteuersatz versteuert.
  • Wenn Sie mehr als 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren veräußern, dann gilt die Regelung zum gewerblichen Grundstückshandel (§15 EStG). Beim Verkauf des 3. Objekts fällt rückwirkend die Steuer für die anderen beiden Objektverkäufe an. Ausgenommen sind 5-Jahre selbst bewohnte Objekte (keine Gewinnerzielungsabsicht), geerbte Objekte (jedoch Erbschaftssteuer) sowie Objekte außerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist. Der gewerbliche Grundstückshandel hat auch Auswirkungen auf juristische Personen, da dann auch Gewerbesteuerpflicht rückwirkend entsteht.
  • Verluste aus Immobilienverkäufe können nur mit Gewinnen aus dem gleichen Jahr verrechnet werden. Es gibt keinen Verlustvortrag.
  • Unbebaute Grundstücke können nicht selbst genutzt werden (keine Eigennutzung zur Verkürzung der 10-Jahre Spekulationsfrist)

 Steuer: Einkommenssteuer / Spekulationssteuer oder Körperschafts-/Gewerbesteuer

 

Juristische Person oder natürliche Person

Ein heiß diskutiertes Thema unter Immobilieninvestoren ist die richtige Struktur des Investments. Die Unterschiede der Vor- und Nachteile von natürlichen Personen und Firmenkonstruktionen (juristischen Personen) ist eklatant und die richtige Wahl hängt von der Investmentstrategie ab.

 

 Juristische Person (zB GmbH, UG)Natürliche Person
Ertragssteuer Vermietung15% (+SZ) – Vermögensverwaltung

27-35% (+SZ) – keine reine Vermögensverw.

Grenzsteuersatz zB 45%
Ertragssteuer
Verkauf
-„-

Kann bei Kauf einer anderen Immobilie angerechnet werden (Steuerstundung

Grenzsteuersatz zB 45%
(0% nach 10-Jahre-Spekulationsfrist)
Ausschüttung25% KeStn/a
Vorteile (+)
  • Steuerbegünstigter Vermögensaufbau in Gesellschaft
  • Haftungsbeschränkung
  • Keine Besteuerung der Wertsteigerung nach 10 Jahren
Nachteile (-)
  • Höchststeuersatz durchschnittlich bei Ausschüttung an natürliche Person
  • Keine Haftungsbeschränkung
  • Hohe Steuerbelastung der Mieteinnahmen