Die Vermietung von Wohnungen gehört zum Dasein von Immobilieninvestoren

Zu allererst wollen wir folgende Begriffe klar definieren, das sie oftmals zu Verwirrungen führen. Das Thema Vermietung setzt sich aus folgenden Unterkategorien zusammen:

  • Mietermanagement
  • Property-Management
  • Asset-Management

In diesem Artikel gehen wir insbesondere auf das Mietermanagement ein.  Dieser unterteilt sich in vier Phasen: Anbahnung des Mietverhältnisses, Abschluss des Vertrags, Laufendes Mietverhältnis, Beendigung des Mietverhältnisses.

 

Mietermanagement

Jeder kennt Horrorgeschichten über die eine oder andere schlecht gelaufene Vermietung. Dazu ist zu sagen:

  • Ein Großteil der Mieter möchte ein gutes Verhältnis mit dem Vermieter.
  • Ein gutes Verhältnis benötigt klare Regeln, welche von beiden Seiten eingehalten werden. Bei Problemen muss rechtskonform, konsistent und klar kommuniziert werden und den Worten auch Taten folgen.
  • Im Verhältnis mit Mietern ist ein professioneller Verwalter Gold wert. Dieser sollte schnell und kompetent auf Anfragen und Probleme reagieren und den Investor von zeitraubenden und nervenzehrenden Details abschirmen. 

Vorarbeit für ein „gutes“ Mieterverhältnis

Antworten auf folgende Fragen sollten Sie beim Abschließen eines neuen Mietverhältnisses im Vorhinein haben:

  • Was ist Ihr gewünschtes Mieterklientel?
  • Was ist der richtige, faire Mietpreis?
  • Wie können Sie den Hintergrund potenzieller Mieter überprüfen (z.B. Schufaauskunft)?
  • Welche Punkte müssen rechtlich bindend geregelt werden (im Mietvertrag oder im Übernahmeprotokoll)?
  • Was ist rechtlich erlaubt (der Wohnimmobilienbereich ist streng reguliert, der Gewerbebereich kaum)?

 

Schritt 1: Unterlagen und Vertrag erstellen

  • Unterlagen des Mieters anfordern
    Vor einem etwaigen Mietvertrag sollten die Angaben des Mieters kontrolliert werden: Einkommensnachweise, Angabe zur Belegung und Untervermietung der Wohnung, Nachweis der Einkünfte, vorangegangene Insolvenzen. Dieser sollten in der Selbstauskunft enthalten sein. Falschangaben hierzu sind ein Kündigungsgrund.
  • Mietvertrag erstellen
    Nach derzeitigen deutschem Recht ist es empfehlenswert auf vorgefertigte Mietverträge zurückzugreifen. Bei fehlerhaften Formulierungen in Verträgen entstehen sonst große Risiken für den Vermieter. Empfehlenswert ist außerdem ein Passus zu etwaigen Schäden vor Mietbeginn, falls der Mieter vor dem vertraglichen Mietbeginn die schon Wohnung nutzen darf.
    • Anhang 1: Hausordnung
      Die speziellen Regelungen sollten in der Hausordnung erfolgen, welche dem Mietvertrag angehängt werden.
    • Anhang 2: Bemaßter Grundriss & Nutzungshinweise
      Dieser stellt klar, welche Fläche der Mieter alleine nutzen darf sowie etwaige Pflichten wir regelmäßige Lüftung, Gerätewartung, Treppenhausreinigung.
    • Anhang 3: Einzugsermächtigung (SEPA-Ermächtigung)
      Das effektivste Mittel, um verspätete Mietzahlungen zu verhindern, sind Einzugsermächtigungen.

 

Schritt 2: Übergabe des Mietgegenstandes

  • Übergabe- und Übernahmeprotokoll
    Diese sind Zeiteffizient und können viel Ärger und Kosten ersparen (Stichwort: Regressansprüche). Sie sollten diese unbedingt mit dem Mieter bei Beginn und Ende des Mietverhältnisses ausfüllen, unterschreiben lassen und Fotos sowie eine Ausweiskopie anhängen. Typische Mängel sind Bohrlöcher, Kratzer, Mietereinbauten und andere Beschädigungen an Möbel, Böden, Stiegen, Fenster, Türen, elektrischen Geräten. Außerdem sind Zeugen bei einer Begehung ohne Mieter und eine Zustimmung zur Datenweitergabe an Handwerker sinnvoll.
  • Kautionszahlung
    Der Mieter hat einen Rechtsanspruch, dass er die Kaution gedrittelt in drei Monatsmieten einzahlen kann. In der Praxis wird auch dieses Recht nicht immer gelebt und eingefordert.

 

Schritt 3: Laufender Betrieb

In dieser Phase fokussieren Sie sich als Eigentümer am besten auf das Controlling. Den Tagesbetrieb können Sie Ihrem lokalen Verwalter überlassen, der ein Budget und eine Vollmacht für Kleinreparaturen bekommt.

Wir verstehen, dass viele Vermieter die Verwaltung selbst übernehmen wollen. Im Gegensatz zu Steuerberater und Rechtsanwalt ist die Verwaltung von Immobilien von beinahe Jedermann handhabbar. Jedoch sollten Sie Ihre Opportunitätskosten nicht vernachlässigen. In unserer Erfahrung ist ein vertrauenswürdiger professioneller Verwalter zu empfehlen, da diese effizienter und kostengünstiger arbeiten können.

 

Schritt 4: Was ist bei Beendigung eines Mietverhältnisses zu beachten?

Bei Kündigung, unabhängig von welcher Seite, sollten Sie sich der Rechtslage bewusst sein.

Hinweis 1: Fristen und Kaution
Gesetzliche Kündigungsfristen sowie die Kautionsrückzahlung sind zu beachten.
Hinweis 2: Unwiderrufbarkeit
Einmal abgegebene Willenserklärungen sind nicht widerrufbar und erfordern nicht die Bestätigung des Vermieters (eine Kündigung kann nicht zurückgenommen werden).
Hinweis 3: Übergabe
Begehen Sie das Objekt möglichst bereits nach eingegangener Kündigung, besprechen etwaigen Renovierungsbedarf, Kostenteilung und beauftragen Sie Handwerker. Damit reduzieren Sie Ihre Leerstandskosten.

 

Wie geht man mit Problemmietern um?

Problemmieter verursachen Zahlungsausfälle und/oder hinterlassen das Mietobjekt in schlechtem Zustand (Stichwort: Abhausen und Streit). Im Umgang mit diesen sollten Sie einige Punkte beachten:

  • Der richtige Umgang mit Problemmietern ist rechtskonform, konsistent und klar und erfordert zeitnahes Reagieren. Nachlässigkeit vergrößert das Problem meist und wird als Schwäche ausgelegt.
  • Wenn Sie wegen verspäteter Mietzahlung kündigen sollten Sie 1. fristlos kündigen und 2. ordentlich kündigen. Dann bleibt die Kündigung auch nach vollständiger Nachzahlung der ausständigen Miete aufrecht.
  • Damit Sie nachdrücklich und rechtskonform agieren können, sollten Sie sofort einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt einschalten.
  • Mietverträge sind Urkunden und es besteht ein Recht auf pünktliche und vollständige Zahlung. Ein Kündigungsrecht ensteht, wenn erstens mehr als die Hälfte der Miete zwei aufeinanderfolgende Termine ausbleibt oder bei mehr als zwei Terminen zwei Monatsmieten ausständig sind.

 

Wie erkenne ich Problemmieter möglicherweise schon vor der Vermietung?

1. Mieterfragebogen & Belegdokumente
– Personalausweiskopie
– Einkommensnachweis
▶ Achtung vor gefälschten Angaben

2. Mietschuldfreiheitsbestätigung oder Mieterzeugnis

3. Telefonische Rückfragen beim Altvermieter

4. Anfragen bei Auskunfteien & Spezialauskunfteien

 

Property-Management

Unter dem Begriff fallen alle Themen zum technischen Werterhalt der Immobilie, welcher früher vom Hausmeister übernommen wurde. Die Tätigkeit wird meist an professionelle Firmen ausgelagert. Diese sollten das Objekt regelmäßig Reinigen und auch ein Auge für mögliche Probleme haben. Immobilienverwalter und Eigentümer sollten trotzdem mindestens einmal jährlich das Objekt begutachten.

 

Asset-Management

Informationen folgen in Kürze.